Заключая договор аренды, стороны не всегда задумываются над тем, что могут возникнуть такие ситуации, когда действия договора аренды необходимо завершить, не дожидаясь окончания срока его действия. Подобные ситуации, с решением о досрочном расторжении договора аренды, в Турции достаточно часты.
Как показывает практика иностранцы достаточно часто сталкиваются с проблемой в Турции связанной с досрочным расторжением договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для Арендатора, так и Арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде имущества (или помещения) может возникнуть у обеих сторон соглашения.
Причины расторжения действующего договора могут быть самые разные. Особенно иностранцы, арендовав помещение на год вдруг понимают, что это не тот район где они хотели бы проживать дальше, или же арендовав жилое помещение летом, с началом учебного года, понимают, что дорожные расходы на проезд (на сервис) в находящуюся далеко от арендованной квартиры школу дорогое удовольствие, или же арендовав автомобиль на 6 месяцев для компании или для личного пользования осознают невыгодность данной сделки и т.п. Независимо от мотивации, и причин расторжения договора аренды стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями турецкого законодательства. При этом сторонам договора аренды будет полезно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.
Будет важным еще раз обратить внимание на то что в Турции нет различия между договором аренды и договором найма. И договор найма, и договор аренды обозначают договор, согласно которому Арендодатель должен предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование, определенное договором (движимое или не движимое) имущество, а Арендатор обязан вносить за это арендную плату. То есть по условиям такого соглашения Арендодатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование конкретное имущество, а арендатор вносит за это арендную плату.
Раскрывая данную тему, и анализируя ситуации с расторжением договора аренды, нужно помнить, что закон охватывает общие правила для движимого и не движимого имущества, однако для недвижимости имеющей кровлю (покрытие, крышу, т.е. квартиры или офисы и т.п.) применяется ст. 347 – 356 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ). Следовательно, согласно структуре закона, в этой статье вначале будут рассмотрены общие принципы для всех видов (движимого и недвижимого) имущества. Под недвижимым имуществом подразумевается участок земли или обгороженная территория без крыши и т.п. Однако, в каждой отдельной ситуации, при рассмотрении вопросов, связанных с недвижимостью имеющую кровлю (квартира, дом, офис, вила), применяется специальное положение. О всех различиях и особенностях, касающихся недвижимости с крышей, будет рассказано в отдельной статье. Здесь главное помнить, если вопрос связан сугубо с арендованным жилым помещением или офисом, магазином, цехом и т.д., в этом случае нужно будет прочитать статью в нашем блоге под названием Расторжение Договора Аренды В Турции.
На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ
I. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА ОБЩИХ ОСНОВАНИЯХ
Общие основания для расторжения договора аренды делятся на два варианта. Первый вариант — это договор аренды с определенным сроком и второй вариант — расторжение договора, заключенного на неопределенный срок.
1. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЁННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.
Главным основанием прекращения обязательств по договору аренды является завершение его срока. Здесь под термином срок, подразумевается согласованный между арендодателем и арендатором определённый отрезок времени, на протяжении которого обе стороны обязуются выполнять обязательства, указанные в договоре. Например, если стороны заключив договор аренды в 01.01.2020 году согласовали что договор заключен на год, или же если, заключив договор аренды указали точную дату завершения действия договора аренды, такой договор считается с определенным сроком.
Определенный срок может быть так же от определенного периода до истечения какого-нибудь события, то есть здесь сроки не ограничиваются определенной датой. Например, подразумевая срок действия и не указывая точной даты расторжения договора аренды, стороны могут определить за определенный срок строительный или туристический сезон текущего или будущего года. Так же стороны могут определить срок, например, в виде прохождения общего собрания кооператива и т.д. Однако, например, вопрос о свойстве договора с определенным или неопределенным сроком, заключенный на таких условиях как: до момента смерти арендодателя, или до событий, когда будет снесено здание, хотя и является спорным, большая часть цивилистов считают подобные договора заключенными на неопределенный срок.
Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. В случаях, когда стороны открыто не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то действие договора аренды будет равен согласованному сроку действия договора. Например, стороны могут заключить договор 01.01.2020 года, однако в договоре прописать условие действия договора с 01.03.2020 года. В таких случаях начало действия договора аренды начнется с 01.03.2020 года.
Когда одна из сторон открыто или бездействием (молчанием) установили определенный срок действия договора, договор аренды прекращается без предупреждения по истечении последнего дня установленного срока (п.1. ст. 327 ОКТ). Следовательно, закон указывает что в договорах с определённым сроком действия не требуется отдельного уведомления сторон о намерении расторгнуть договор аренды. Если стороны между собой решили и вписали условие обязательного уведомления о намерении расторжения договора аренды, данное условие, не имея существенного значения, а носящий лишь информативный характер не ограничит право расторжения договора. Иными словами, если даже стороны не уведомят о намерении расторгнуть договор, такой договор аренды будет расторгнуть по умолчанию.
ВНИМАНИЕ! Договор аренды недвижимости с кровлей имеет иное положение, Арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. По окончанию срока аренды расторгнуть договор прерогатива лишь у Арендатора. Детали можете прочитать ЗДЕСЬ.
Что будет если после завершения действия договора с определенной датой, Арендатор продолжит пользоваться арендным имуществом в Турции, а Арендодатель не отреагируют на данное действие? По общему правилу ОКТ, такие договора не могут быть продлены. Однако закон установил исключение указав: «Если договор аренды продлевается по умолчанию, договор считается действующим в течение неопределенного срока» (п.2 тс. 327 ОКТ). Согласно исключительной норме из общего свода закона, по истечению срока договора аренды если Арендатор на тех же условиях продолжает пользоваться имуществом, а Арендодатель в свою очередь не возражает данному положению вещей, договор аренды приобретает особенность договора аренды с неопределенным сроком действия. Следовательно, если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания действия договора, то при отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Так как пролонгированный договор является обновленным, ранее переданные залоговые или гарантийные средства (перед заключением договора аренды обеспечительные меры которые возвращаются после расторжения договора аренды) или иное материальное имущество должно будет возращено Арендодателем. Поэтому заключая договор аренды, Арендодатель в договоре может внести правило где будут оговорены условия сохранения залогового имущества в случаях пролонгированного договора аренды. Если данные условия не прописаны в договоре аренды, Арендодатель с момента завершения договора аренды с определенным сроком незамедлительно должен вернуть все залоговое обеспечение.
Арендатор, даже если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды не имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Данное правило так же применяется при договоре аренды (квартиры, дома, или сооружения, имеющие кровлю) кроме одного исключения. Эта исключительная ситуация прописана в законе на случай, когда по причине капитального ремонта Арендатор выселяется из арендованного помещения.
2. ДОГОВОР АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЁННЫЙ СРОК
Не всегда стороны договора аренды согласовывают срок действия договора аренды. Арендатор и Арендодатель могут забыть включить сроки действия договора аренды, или заключить договор аренды имущества на неопределенный срок по обоюдному желанию сторон. Договор аренды имущества на неопределенный срок считается всегда:
• если стороны не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений, в этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
• или стороны заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 3,5,10 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока.
• и последнее, как было указано выше, в случаях, когда стороны проигнорировали необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения договора заключенный на определенный срок, а стороны договора без изменения продолжили выполнять обязательства, договор будет считаться с неопределенным сроком.
Договор аренды заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнуты сторонами при условии соблюдения установленных законом сроков и дат, если только каждой из стороны не были оговорены более длительные сроки уведомления чем те, которые указаны в законе. Для расторжения отчетность периода аренды начинается от даты действия договора. Так закон открыто гласит что договор, заключенный на неопределенный срок дает право Арендодателю и Арендатору отказаться от него с соблюдением установленных законом сроков и дат, если только каждой из стороны не были оговорены более длительные сроки или иные даты, заблаговременно предупредив (уведомив) об этом другую сторону (ст. 328 ОКТ). Здесь предупреждение (уведомление), как в договорах аренды с определенным сроком не информативное, а конструктивное (обязательное) условие. Отсчёт сроков уведомления начинается с даты начала действия договора аренды. «Если сроки или даты, указанные в договоре или в законе не соблюдены или, не были соблюдены сроки уведомления, извещение для расторжения будет действовать для следующего периода» (п.2 ст.328 ОКТ). Например, просроченное уведомление в 2020 году будет иметь силу для следующего периода в 2021 году.
Закон статьей. 329 ОКТ разделив арендное имущество на недвижимое имущество и движимое сооружение гласит «При аренде недвижимых вещей или движимых сооружений стороны могут расторгнуть договор на дату, установленную местным обычаем, или, в отсутствие такового, на конец шестимесячного периода аренды, предупредив за три месяца.». Обратите внимание данная норма не применяется для расторжения договора аренды квартир, домов, офисов и всех видов недвижимости, имеющей кровельное покрытие. В данной статье закона подразумевается недвижимость участок земли, выделенное помещение без крыши и т.д., или же движимые сооружения. Например, для договоров, подписанных 01.01.2020 года конец шестимесячного срока для расторжения договора аренды будет считаться 01.07.2020, 01.01.2020 или 01.07.2021 год и т.д. Если учитывать, что закон гласит условие уведомления на конец шестимесячного периода найма, предупредив за три месяца, в этом случае при условии действия договора с 01.01.2020 года, для дат, указанных выше нужно будет уведомить до 01.04.2020, 01.07.2010 или 01.10.2020 года.
Расторжение для движимого имущества регулируется ст. 330 ОКТ которая гласит что: «Стороны могут расторгнуть договор аренды движимых вещей на любую дату, предупредив за три дня.» Однако, Арендатор движимого имущества, предназначенного для его личного пользования, которую Арендодатель сдает в аренду в рамках предпринимательской деятельности, вправе расторгнуть договор аренды на конец трехмесячного периода аренды, предупредив не менее чем за один месяц. При этом Арендодатель не имеет права требовать каких-либо компенсаций по причине расторжения договора, заключенного на неопределенный срок (п2. Ст. 330 ОКТ). Движимое имущество в данном контексте – это все имущество, которое не вписывается в понятие недвижимого имущества, это материальные ценности, которые физически можно предать от одного лица другому. Если дом нельзя передать физически, то деньги, авто, электро-косилку и т.п. можно передать.
В законе для движимого, недвижимого имущества или сооружений (кроме недвижимости с кровлей) ничего не говорится о форме, в которой должны совершаться предупреждение об отказе исполнения договора. Поэтому она должна подчиняться общим нормам о форме сделки устной, письменной или официальной. Однако для доказательства в случаях спора лучше всего уведомлять в письменной форме.
Главное помнить, предупреждение о расторжение договора должно быть адресовано контрагенту (Арендатор, Арендодатель) и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Уведомление действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица.
Стороны не могут изначально отказаться от права расторжения договора аренды. Однако если договор аренды заключен на определённый срок, в случае расторжения договора аренды возможно включить виды компенсаций. Ст. 330 запрещает вписывать какие-либо виды компенсаций для движимого имущества. Поэтому, например, так как в законе не существуют особых правил, Арендатор письменно или устно предупредив за три дня о своем намерении Арендодателя вправе отказаться от договора проката.
По общему правилу, если иное не предусмотрено договором аренды, при досрочном или установленных сроках законом прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае субарендатор не имеет право требовать от Арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Данное положение дает право выдвигать требования друг другу лишь сторонам договора субаренды. Следовательно, субарендатор может выдвинуть какие-либо требования лишь арендатору.
Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО ОСОБЫМ ПРИЧИНАМ
Стороны договора не всегда могут предусмотреть всех причин, по которым придется досрочно расторгнуть договор аренды имущества. Рассматривая по существу вопросы связанных с досрочным расторжением или изменением условий договоров, необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также порядок расторжения и изменения договоров аренды. Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого конкретного способа расторжения договора. Последствия расторжения (изменения) договора сформулированы в законодательстве в виде общих и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.
Выше было сказано, что основным способом расторжения (изменения) договора аренды является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное правило. К примеру, стороны заключая договор могут внести специальные положения и виды компенсации если одна из сторон в одностороннем порядке расторгнет договор аренды недвижимого имущества. Однако, даже при прописанных условиях в договоре, стороны не могут вносить в договор положения ограничивающие законные права Арендодателя или Арендатора (п.2 ст. 330 ОКТ).
Вместе с этим в ст. 331 ОКТ как исключение к ограниченным положениям говорится: «Если по уважительным причинам исполнение договора аренды становится невыносимым для одной из сторон, она вправе расторгнуть его на любую дату, предупредив об этом в установленный законом срок.». Данное положение закона является принудительным к исполнению и распространяется на определенным сроком и неопределёнными сроком всех видов договоров аренды. Согласно статьи закона, стороны не могут вносить какие-либо условия в договор аренды нарушающие ст. 331 ОКТ. Поэтому, учитывая влияния невыносимых условий на обязательства сторон договора, можно сделать вывод что любые ситуации имеющий элемент непреодолимой силы (невыносимые условия) могут стать основанием расторжения договора.
Для досрочного расторжения договора аренды главное условие невыносимые условия могут быть в случаях сложной экономической ситуации, пандемией, тяжелой болезни, банкротстве, смерти сторон и т.д. Здесь должна быть такая ситуация, что стороны при заключении договора даже не могли разумно предвидеть такого изменения обстоятельств.
В случаях непредвиденных обстоятельств любая из сторон в одностороннем порядке должна уведомить вторую сторону о намерении расторгнуть договор аренды. Достаточно известить вторую строну без ожидания одобрения намерения о расторжении договора.
Досрочное расторжение договора аренды по причине непредвиденной ситуации, право, данное законом любой из сторон договора аренды. Однако сторона, воспользовавшаяся данным правом должна выплатить второй стороне компенсацию за досрочное расторжение договора. По поводу возмещения ущерба закон гласит: «Судья определяет денежные последствия досрочного расторжения с учетом всех обстоятельств» (ст. 331 ОКТ). Здесь под термином компенсации нужно понимать не сумму, определенную за пользованием арендованным имуществом, а возможный ущерб Арендодателя который возник из различных обстоятельств. Например, Арендатор нарушив договор аренды заключенный на один год вернул арендованное имущество через два месяца. Естественно при таком раскладе Арендодатель лишился 10 месяцев Арендной платы. Так как Арендатор воспользовавшись законными правами вернул арендованное имущество по особым причинам, Арендадатель не может требовать арендную плату за 10 месяцев которую он мог бы получить если бы договор аренды не был расторгнут. Однако, учитывая иные обстоятельства, ущерб возникший в отношении Арендатора может быть потребовано в судебном порядке. Закон открыто не указывает каким образом будет установлена сумма компенсаций. В таких случаях судья, назначая сумму компенсаций руководствуется правом на судебные усмотрения, согласно ст. 4 Гражданского Кодекса Турции.
Назначая компенсации, судья может руководствоваться ст. 51 и 52 ОКТ которое подразумевает установления доли и степень вины стороны расторгнувшей договор. Вместе с этим судья должен провести экспертизу и установить материальное состояние стороны расторгнувшей договор. Если назначенные компенсации существенно и негативно скажутся на материальном благосостоянии стороны расторгнувшей договор, судья может занизить требуемую сумму за нанесенный ущерб второй стороне.
Вместе с непосильной ситуацией, есть ряд причин на основании которых Арендодатель может расторгнуть договор аренды. В законе прописаны особенные случаи, когда Арендодатель в одностороннем порядке может досрочно расторгнуть договор аренды:
• Случаи, когда Арендатор нарушает закон и основные условия договора аренды (ст. 316 ОКТ). Например, порча имущества, нарушение прав соседей и т.д.
• Случаи, когда Арендатор не выполняет обязательств по выплате за пользование арендованного имущества. Для расторжения договора аренды, до расторжения договора арендодатель должен уведомить арендатора о нарушения условий договора. Сроки уведомления для движимого и недвижимого имущества не менее 10 дней, для недвижимости имеющий кровлю (дома квартира, офис, склад и т.д.) не менее 30 дней.
• В случаях объявления банкротом арендатора. Согласно ст.332 ОКТ, если после передачи имущества Арендатор обанкротился, Арендодатель вправе требовать, чтобы ему было предоставлено обеспечение арендной платы за будущие периоды. Для этого Арендодатель письменно должен обратится за этим к Арендатору и конкурсному управлению, назначив им соразмерный срок. Если в указанный срок не будет предоставлено обеспечение арендной платы, Арендодатель вправе расторгнуть договор без предупреждения.
• В случаях смерти Арендатора. Данное условие так же закреплено в законе которое говорит, что в случае смерти Арендатора его наследники могут расторгнуть договор на следующую допустимую по закону дату, предупредив за установленный законом срок (ст. 334 ОКТ).
Больше всего у иностранных граждан, будь то Арендатор или Арендодатель возникают споры связанные с арендой недвижимости имеющий кровельное покрытие (дома, квартиры, склады, офисы и т.д.). Поэтому эта тема будет рассмотрена отдельной статьей где детально будут раскрыты все тонкости арендного договора жилого помещения.
ВНИМАНИЕ! Статьи из серии договор аренды в Турции можно прочесть перейдя по ссылкам:
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ПРАВЕ ТУРЦИИ
ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЕ АРЕНДНОГО ДОГОВОРА В ТУРЦИИ
Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ или в ТВИТТЕРЕ
