Содержание условий договора аренды – это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Как и в любом другом договоре, в договоре аренды, с определенной степенью условности, можно выделить группы условий, определяющих обязанности соответственно Арендодателя и Арендатора. Следовательно, по причине того что любой гражданско-правовой договор строится на взаимных правах и обязанностях сторон, в договоре аренды так же существуют права и обязанности Арендодателя о котором пойдет речь в данной статье
Если хотите подробнее изучить правовые тонкости договора аренды и найма в Турции, предлагаю читателю ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале.
Начну с напоминания, в Турции не существует отличие договора аренды от договора найма. Эти два термина тождественны. Стороны по договору аренды зданий, сооружений, изолированных помещений в Турции обладают теми же правами и обязанностями, которыми пользуются стороны договора аренды движимого имущества. Только некоторые права и обязанности сторон по договору аренды недвижимого имущества с кровлей(с крышей), такие как квартира, дом, офис и тд. регулируются специальными статьями закона Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ).
Содержание договора аренды должно представлять собой совокупность всех его условий. В свою очередь в договоре аренды должны быть установлены конкретные права и обязанности Арендодателя и Арендатора. В сегодняшней статье будет раскрыта тема о правах сторон и перечислены основные права и обязанности по отношению друг к другу в договоре аренды.
ОБЯЗАННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ
1. Предоставить Объект Аренды в Установленный Срок (Своевременно)
Основная обязанность Арендодателя, предоставить сдаваемое в аренду имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора. Следовательно, имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной цели договором аренды.
Договор где будет прописаны условия об ограничении передачи арендованного имущества является никчемным. Согласно ст. 301 ОКТ прописанные ограничивающие условия в договоре могут быть обжалованы Арендатором, а в суде подобный договор не может быть рассмотрен как договор аренды. Даже, если Арендатор даст одобрение на ограничения прав передачи в пользование имущества (предмета аренды) договор все равно не будет считаться заключенным по причине отсутствия в нём существенных условий.
Указание на сдаваемый в аренду предмет может быть конкретизировано описанием его технических характеристик или иных особенностей. В случае, если предоставляемый предмет договора аренды недвижимое имущество, передача предмета производится передачей ключей или допуском к объекту. Если предмет договора движимое имущество оно должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами (сертификат качества, технический паспорт, и т.п.), в случаях, если в законе или договоре не говориться об обратном. Например, арендованный автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми принадлежностями: запасным колесом, аптечкой, инструментами и т.д.
При непредставлении имущества в указанный в договоре срок, либо при не передаче документов и принадлежностей, относящихся к предмету договора аренды, Арендодатель не имеет права взыскивать с Арендатора оплату по договору аренды (ст.97 ОКТ), а Арендатор в свою очередь согласно ст. 123-126 ОКТ может потребовать не только возмещения причиненных убытков, но и расторжение договора. Например, если Арендатор в результате уклонения Арендодателем передачи имущества вынужден будет нести расходы в связи с арендой аналогичного имущества у другого Арендодателя, в этом случае Арендодатель должен возместить реальный ущерб, а также потери (упущенную выгоду) из-за простоя в связи с неполучением арендованного имущества в согласованный срок. Вместе с этим Арендатор может расторгнуть договор аренды и потребовать выплатить компенсации и прилегающие расходы.
Если, в договоре четко не прописано место предоставления арендованного имущества в этом случае делимое движимое имущество (флаги, палатки, парашюты и т.п.) передается по месту жительства арендодателя, неделимое движимое имущество (машины и станки, вычислительная техника, офисное оборудование, телеуправляемые комплексы, а также другие средства имеющие самостоятельную целостность) передается по адресу заключения договора (п.1. ст. 89 ОКТ). Недвижимое имущество передается Арендатору по адресу регистрации недвижимого имущества.
Предоставляемый предмет аренды должен быть не только передан в сроки указанные в условиях договора, но и содержать арендованное имущество в надлежащем состояние весь период действия договора аренды. Для того что бы Арендатор не смог выдвинуть требования компенсации по причине отказа передачи арендованного имущества, Арендодатель должен доказать свою невиновность.
На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
2. Отвечать за Безопасность Сданного в Аренду Имущества
Арендодатель должен отвечать за безопасность переданного имущества не только перед Арендатором, но и перед лицами которые пользуются арендованным предметом (вещью) вместе с Арендатором. Ответственность по обеспечению безопасности арендованного имущества может быть не только материальной, но и моральной. Например, заверивший о порядочных соседях Арендодатель, несет ответственность перед Арендатором, если это окажется неправдой. Другой пример, в случаях, когда ДТП с арендованной машиной произошло по причине неисправности арендованного имущества, соответствующим органом должен быть составлен акт об этом происшествии, в котором должна быть указана причина события, а исходя из причины можно будет в судебном порядке установить виновника. Иными словами, ответственный за выплату компенсации будет определено решением суда где будет установлен ответственный за материальный и в случаях утраты близких моральный ущерб. Ещё один пример, Арендодатель несет ответственность за обеспечение противопожарной безопасности и обеспечением технических средств противопожарной защиты согласно нормам закона для конкретного объекта. После передачи объекта по договору аренды, обязанности за соблюдением норм пожарной безопасности переходит к Арендатору, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, в случае нарушения техники пожарной безопасности к ответственности в первую очередь привлекается Арендатор, но если будет установлено, что причина пожара связана с первоначальными нарушениями противопожарных требований, то ответственность возлагается на Арендодателя.
3. Оплачивать Налоги и Сопутствующие Платежи Государству
Доходы, полученные от аренды физическим или юридическим лицом облагаются налогами. Нужно сразу сказать, ст.302 ОКТ не имеет характер абсолютного обязательства по уплате налога одним из лиц договора, поэтому какие виды налогов и кем они будут выплачиваться свободно определяется сторонами договора аренды. Однако, если в договоре аренды не указана сторона которая будет выплачивать налоги, в этом случае по умолчанию обременение по уплате налогов ложится на арендодателя.
Для юридических лиц налог от дохода аренды всегда рассчитывается по ставке 22% (корпоративного налога) от чистой прибыли. Налог при cдаче имущества в аренду физическим лицом рассчитывается в пропорции суммы дохода, поэтапная ставка которой составляет от 15% до 35%. Налог на арендованное имущество не взимается в том случае, если чистый доход от жилой недвижимости не превысила 6.600 Турецких Лир в год, или 40.000 Турецких Лир в год от сдачи коммерческой недвижимости (на состояние 2020 год). Минимальная ставка 15% будет применяться к случаям, когда сумма, вырученная от аренды жилой недвижимости, составила более 6.600 ТЛ для жилой недвижимости. Максимальная ставка 35% распространяется на случаи, когда аренда жилой недвижимости принесла собственнику годовой доход более 600.000 Турецких Лир. Для желающих самостоятельно рассчитать налог арендованного имущества может воспользоваться калькулятором на сайте https://kira-vergisi.hesaplama.net/hesaplama.do
В сумму содержания недвижимости в Турции входят ежегодные налоги (на землю, строительный объект и т.д.), которые оплачиваются в одинаковом размере, как резидентами, так и нерезидентами страны.
Ежегодное страхование недвижимости в Турции от землетрясений (DASK), примерно 250 ТЛ является обязательной статьей расходов на содержание недвижимости в Турции. Здесь стороны договора аренды могут вместе согласовать ответственность по выплате.
Вместе с этими налогами существует сбор пошлины такие как налоги за вывоз мусора. Размер вспомогательных пошлин зависит от типа недвижимости и ее месторасположения. Ежегодный налог на жилую недвижимость составляет 0,1% от кадастровой собственности для небольших городов и поселков и 0,2% для крупных населенных пунктов.
4. Оплачивать Вспомогательные Расходы
В этой главе под вспомогательными расходами подразумевает сумма необходимая для проведения ремонта или улучшения объекта аренды. Согласно ст. 303 и ст.304 ОКТ Арендодатель должен нести расходы связанные с вспомогательными расходами. Иными словами, на Арендодателе лежит обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Под термином капитального ремонта подразумевается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Так же Арендодатель должен брать на себя обязательства оплачивать расходы по текущему ремонту или статьям расходов (ремонт лифта, наружного фасада, бассейна и т.д.) основанных на решении совета управляющих зданием (в Турции это автономное ЖКХ, которое координирует управление одного или нескольких зданий). Под расходами, определенный здесь как текущий ремонт, подразумевается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций), а также ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования или улучшения эксплуатационных показателей.
Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
5. Предоставить Арендатору Имущества в Состоянии, Соответствующем Условиям Договора и Назначению Имущества
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие или ограничивающие пользование им. Данное условие имеет силу, даже если во время заключения договора Арендодатель не знал об этих недостатках. Вместе с этим, Арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества, проверки его исправности при заключении договора или в процессе передачи имущества в аренду.
Перечисленные ранее и аналогичные виды ремонта имущества должны производиться в срок, установленный договором аренды. Если срок ремонта не указан в договоре, в этом случае Арендатору потребуется самостоятельно сообщить Арендодателю о требуемых сроках. Если между сторонами не определены сроки устранения недостатка договором аренды, а ремонт вызван неотложной необходимостью, Арендатор, уведомивший Арендодателя и не получивший ответа в разумный срок, может самостоятельно отремонтировать арендованное имущество.
Подробнее об этом можно прочитать в отдельной статье нашего блога.
6. Предупредить Арендатора о Правах Третьих Лиц на Предмет Договора Аренды
Само по себе передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для Арендатора, закон предусматривает, что при заключении договора аренды Арендодатель обязан предупредить Арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога и тому подобное). Например, арендное имущество может быть в залоге под кредит в банке. В случае не выплаты кредита Арендодателем, банк может продать имущество третьим лицам которые выдвинут право расторжения договора с Арендатором. В таком случае, невыполнение Арендодателем обязанности сообщить о правах третьих лиц, дает Арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжение договора и если будет иметь место возмещение убытков.
Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ или в ТВИТТЕРЕ
