Договор аренды в основе своем содержит определенные условия его заключения, содержание отношений между сторонами, требования к сторонам соглашения, сроки, порядок расторжения при определенных обстоятельствах, порядок разрешения споров и другие условия, регламентирующие порядок отношений между сторонами договора аренды. Условия или права и обязательства в договоре – это определенные обстоятельства,  от  выполнение которых зависит  требование, предъявляемые одной из договаривающихся сторон. Договор аренды заключается между Арендодателем и Арендатором. При составлении договора аренды недвижимости, указываются права и обязанности обеих сторон. Арендатор, физическое или юридическое лицо, которое в рамках арендного договора берет в аренду движимое или недвижимое имущество.  Иными словами, под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки (Арендодателю), передается на время для пользования другой стороне (Арендатору) за согласованную плату.

Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетие и правовой статус. Права и обязанности Арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в  самом договоре аренды. Если в договоре аренды не прописано обратное, вместе с Арендатором предметом договора могут пользоваться близкие люди или работники.

В недвижимом же имуществе, обычно Арендатор считается обладателем таких прав, как:

•  Во время действия соглашения об аренде использовать арендованную недвижимость и размещенное в ней имущество по личному усмотрению;

•  При наличии близких родственников, имеет право на их вселение в квартиру;

•  Предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо не сообщая об этом владельцу недвижимости, если иное не определено договором аренды.

Помимо прав, Арендатор имеет и обязанности, которые подробно рассмотрены в данной статье. Самым основным обязательством Арендатора являются: пользование имуществом в соответствии с условием договора и внесение арендной платы. Если договором не были оговорены условия, техника использования, то Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Назначение имущества определяется его функциональными признаками и характеристиками.

На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.

ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА В ТУРЦИИ

1. Обязанность Оплачивать за Арендованное Имущество

В отличие, например, от договора ссуды, договор аренды является возмездным и всегда предполагает оплату. При этом если текст договора не содержит информацию о размере арендных платежей, то оно может повлечь за собой признание такого договора недействительным (ст. 313 ОКТ).

Во время подписания арендного договора стороны должны согласовать сумму арендной платы. Для согласования стоимости оплаты арендного имущества стороны должны руководствоваться свободным волеизъявлением, добросовестностью и моральными принципами. Однако, в случаях пролонгации (продление) договора аренды недвижимого имущества (квартира, офис и т.д., сооружения имеющий крышу), Арендодатель не может руководствоваться свободным волеизъявлением для повышения суммы аренды. В этом случае будет применяться ст. 341 ОКТ согласно которой запрещено повышать сумму арендной платы превышающая дозволенную ставку индексации установленную законом.

Стоимость аренды имущества в Турции необходимо согласовывать в национальной валюте. Вместе с тем иностранцы могут заключая договор аренды  указывать сумму в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, серебра, валюты, пшеницы и т.д. В договоре аренды стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Иногда стоимость договора аренды может быть заключен на условиях выплаты денежными единицами и одновременно в виде оказания услуг либо товарным бартером, такой договор аренды в этом случае считается комбинированным.

Для наступление обязательств  оплаты по договору аренды Арендодатель должен надлежащим образом полностью передать арендованное имущество Арендатору, а так же не препятствовать и не ограничивать пользование им. Согласно ст. 324 ОКТ, за имущество переданное Арендатору, не зависимо  от того пользуется им последний или нет, Арендодатель имеет право получать арендную плату. Следовательно, если Арендатор досрочно расторгнет договор аренды, он продолжит нести ответственность за арендную плату и сопутствующие расходы (кабельное тв, интернет, оплата уборки здания и т.д.) связанные пользованием арендованного имущества, даже в случаях, когда Арендатор фактически не пользуется недвижимостью и перечисленными услугами (ст. 325 ОКТ). Арендодатель в течении пяти лет (исковая давность) может взыскать арендную задолженность с Арендатора.

Место и способ оплаты за пользование арендованным имуществом прописывается в договоре аренды. В случае если данное условие не прописано в договоре аренды, оплата должна быть произведена по месту жительства или регистрации Арендодателя. Иными словами, ни Арендодатель должен приходить за оплатой, а Арендатор несет деньги Арендодателю.

На практике наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в виде установленного в твердой денежной сумме платежа путем перечисления на счет в банке. Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных Арендатором путём эксплуатации арендованного имущества.

 Во время перечисления суммы за арендное имущество в квитанции  на оплату лучше указать назначения платежа  – «оплата за аренду» (Kira Ücreti). В случаях когда оплата за арендованное имущество производится наличными средствами, нужно обязательно получить расписку где будет указана сумма, дата оплаты и роспись Арендодателя или представителя Арендодателя. 

Оплата за  пользование имуществом, если иное не согласовано в договоре аренды, обычно по обычаю производится ежемесячно. Такие же условия применяются для оплаты иных расходов связанных с пользованием недвижимости.

Другую периодичность внесения платы за пользование имуществом стороны могут свободно предусмотреть в договоре аренды.

Не своевременная (просроченная) оплата за пользование арендованного имущества дает право Арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Для этого нужно выслать уведомление и предоставить срок оплаты долга для недвижимости (с крышей) 30 дней, для иных видов имущества 10 дней с даты уведомления.

Может ли Арендодатель в Турции в Одностороннем Порядке Повысить Арендную Плату?

Нужно начать с основного принципа – Арендодатель не имеет права нарушая интерес Арендатора самостоятельно изменять сумму арендной  платы (ст. 343 ОКТ). Единственным исключением является, возможность увеличение арендной платы в рамках условий установленная законом. Так как данный принцип защищен нормами конституции Турции, Арендодатель в одностороннем порядке может уменьшить стоимость арендной платы, но не может принудить выплатить сумму выше коэффициента индексации ставки за арендное имущество регулируемое Обязательственным Кодексом Турции.

Как было указано выше, стороны в рамках свободного волеизъявления и добросовестности заключая договор аренды в Турции могут согласовать любую сумму за пользование имущества. Однако в случаях пролонгации договора аренды, вопрос нужно рассматривать в нескольких вариантах.

а. Случаи, Когда Стороны Договора Аренды Определили Условия Увеличения Арендной Платы. 

Когда срок действия договора аренды заключен на один год, стороны могут прописать критерии по которым будет увеличиваться стоимость арендной платы. Допустим, стороны могут включить в договор аренды пункт, где при продлении договора арендная ставка может быть увеличена. Однако, обратите внимание, нельзя вписывать в условия увеличения арендной платы выше коэффициента индексации ставки за арендное имущество за прошедший год. Коэффициент индексации ставки за арендное имущество определяется размером инфляции для производителей за прошедший год который можно посмотреть на сайте центрального банка Турции. В этом случае, например, если стороны договора заключая договор аренды договорились о цене в 20.000 Турецких Лир в год, а инфляция за год составила 8 %, значит, на следующий год при продлении (пролонгации) договора стоимость арендой платы составит 20.000 (сумма аренды в год) + 1.600 (%8 инфляции в год) = 21.600 ТЛ.

Следовательно, стороны включившие в условие договора повышения стоимости арендной платы превышающий коэффициент индексации ставки за арендное имущество, сумма превышающая ставку определенную законом (ст. 344 ОКТ) является ничтожной. В случае если одно из условий договора является ничтожным, его недействительность не требует дополнительных судебных процедур и соглашение признается недействительным с момента его заключения. Следовательно, Арендатор может не платить суммы превышающей норму установленную законом.

Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь  на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.

б. Случаи, Когда Стороны не Определили Условия Увеличения Арендной Платы.

Во избежание споров, логичней договориться сразу об условиях увеличения арендной платы. Если же стороны не смогли определиться с условиями увеличения арендной платы, либо проигнорировали данный пункт, Арендодателю необходимо будет обратиться с исковым заявлением в суд. Таким образом ставка повышения арендной платы будет назначена судом.

Суд может вынести решение где будут задействованы различные критерии, но так или иначе в судебном решении сумма за оплату арендного имущества не будет превышать ставки указанная в ст. 344 ОКТ о коэффициенте индексации ставки за арендное имущество.

в. Случаи Аренды Имущества на Срок Более Пяти Лет.

Если стороны заключили договор более чем на пяти лет и не указали условия повышения стоимости арендной платы или же установленная сумма является не актуальной, сумма для последующих пяти лет  пролонгированного договора определяется судом. Судья в таких спорах рассматривает стоимость аналогичного имущества и в праве устанавливать стоимость арендной платы превышающий коэффициент индексации ставки за арендное имущество (п.3 ст.344). После установки новой стоимости арендной платы стороны не могут повторно подать исковое заявление пока не пройдет срок договора аренды.

г. Случаи Изменения Суммы Арендной Платы Заключенные на Условиях Оплаты Иностранной Валюты.

Обычно иностранцы заключают договор аренды в иностранной валюте. Однако постоянное изменение курса доллара или евро в Турции порой ставит Арендатора крайне в невыгодное положение. Что бы защитить интересы Арендатора в п.3. ст. 344 ОКТ внесены изменения согласно которой Арендодатель не имеет право требования повышения арендной платы. Если же курс иностранной валюты сильно вырос и значительно нарушает интерес Арендатора, в этом случае Арендатор основываясь на ст. 138 ОКТ может подать иск с требованием уменьшить сумму арендной платы по причине возникновение чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств не зависимых от действий Арендатора.

2. Оплачивать Расходы Связанные с Содержанием и Следить За Чистотой Имущества

Согласно ст. 317 ОКТ Арендатор должен поддерживать чистоту и целостность предмета договора аренды, оплачивать основные расходы по содержанию имущества. Словосочетание «содержание арендованного имущества» здесь подразумевает поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации состоянии, а также расходы связанные с проведением текущего ремонта. То есть данное понятие включает в себя следующее: осуществление текущего ремонта; поддержание помещения в исправном состоянии; соблюдение условий пользования имуществом; или  техническое обслуживание. Следовательно ремонт водопровода, замена разбитого стекла, ремонт дверного замка, сохранение мебели в чистоте и т.д. подразумевает поддержание предмета договора в надлежащем порядке.

Вышеуказанная норма в Турции применяется тогда, когда стороны не установили иные условия по содержанию и эксплуатации арендованного имущества в договоре аренды. Иными условиями могут быть например, обязательства оставшиеся за Арендодателем, по расходам на устранение поломок сантехники, встраиваемой техники, если их поломка не была по вине Арендатора.  

Расходы на капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не согласовано сторонами, принадлежит Арендодателю.

3. Обязанность Арендатора Аккуратно Пользоваться Имуществом и Проявлять Уважительное Отношение к Соседям

Одна из прямых обязанностей Арендатора в Турции – бережно относиться к арендованному жилью и всем предметам быта, предоставленных Арендодателем.

Чтобы правильно выполнять обязанность аккуратного и бережливого отношения к арендуемому имуществу, перед заселением лучше вместе с Арендодателем проверить качество и новизну мебели и бытовой техники, зафиксировать все недостатки вплоть до царапины и поломки, записать  все детали в акте приема-передачи подписанный сторонами договора. Подобный документ станет гарантом защиты прав в случае спора между Арендодателем и Арендатором. Только с письменного разрешения Арендодателя можно менять цвет краски стен в квартире или проводить иные существенные обновления (ст. 321 ОКТ).

Кроме обязанностей регулируемых законом, договором, Арендатор обязан соблюдать негласный свод правил, сложившихся на основе обычаев – общечеловеческие законы сосуществования. Проще говоря, в обязанностях Арендатора (рассмотрим на примере квартиросъёмщика) должно быть должное проявление уважительного отношения к соседям.

Поэтому прежде чем арендовать помещение, важно проверить кем будут ваши соседи. Если это соседи сверху бросающие мусор или крошки из окна на ваше белье, будьте уверены, долго без конфликта прожить не удастся. И наоборот, если Арендатор любит выпить или вести беспорядочный образ жизни приводя каждый раз новую подругу к себе на квартиру, а в здании живут соседи с консервативными взглядами и ревностно придерживаются нравственных ценностей, в этом случае так же нужно ожидать конфликты в будущем. В данном случае соседи требующие съехать Арендатора квартиры будут правы, а судья может удовлетворить  их иск.

4. Сообщать Арендодателю  о Недостатках Сданного в Аренду Имущества

Арендатор должен сообщать о недостатках возникших во время пользования имуществом. Недостатки могут возникнуть как по вине Арендатора так и без его вмешательства. В любом случае согласно ст. 318 ОКТ, Арендатор должен не замедлительно сообщить Арендодателю о возникшей проблеме. Если недостаток, поломка и т.п. возникли неожиданно, и сообщить Арендодателю о поломке или недостатке сразу не представляется возможным, в случаях требуемые срочного вмешательства дает право Арендатору самостоятельно устранить проблему.

Сообщать арендодателю  о недостатках сданного в аренду имущества можно в письменном виде или в устной форме. Для подтверждения в суде в случае спора лучше уведомить в письменном виде.

5. Показывать Недвижимость Покупателям

Продажа недвижимости и передача его покупателю (новому владельцу), согласно правил договора аренды не прекращает арендных отношений между новым владельцем имущества и арендатором. Однако, для того что бы продать недвижимость третьим лицам, естественно покупателю необходимо осмотреть недвижимость приникнув в квартиру. В Турции, по общему правилу, Арендодатель после сдачи квартиры в аренду не имеет права вторгаться или заходить в квартиру если арендатор не позволит зайти. Поэтому обычно остро стоит вопрос, каким образом потенциальный покупатель может войти в квартиру и осмотреть  выставленную на продажу квартиру или офис?

Регулирует данный вопрос п. 2 ст. 319 ОКТ, где в частности говорится об обязанности Арендатора предоставлять потенциальному покупателю доступ к осмотру арендованного им имущества. Это же право применяется в случае когда нужно провести капитальный ремонт имущества.  Для того что бы третье лицо могло зайти и осмотреть имущество, Арендатор и Арендодатель должны между собой определить в какие дни и в котором часу покупатель недвижимости может зайти в  арендуемую недвижимость.

Если Арендатор   без причины препятствует возможности осмотреть имущества, Арендодатель вправе подать иск в суд с требованием получить разрешение на осмотр арендованного имущества. Вместе с этим, без причинное ограничение доступа  к арендованному имуществу, или же злоупотребление правом осмотра имущества дает право сторонам договора аренды в одностороннем порядке расторгнуть договор с последующим требованием возмещения ущерба.

6. Возврат Арендованного Имущества в Турции

Арендатор, при прекращении договора аренды, обязан вернуть Арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При отказе возврата имущества в установленный договором или законом срок, Арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, потребовать их возмещения он может подав иск в суд по месту регистрации недвижимости в Турции.

Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в:  ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ,  ВКОНТАКТЕ,                     ОДНОКЛАССНИКАХ  или в  ТВИТТЕРЕ