В предыдущей статье Права И Обязанности Арендодателя В Договоре Аренды В Турции, под одним из заголовков – «Предоставить Арендатору Имущества в Состоянии, Соответствующем Условиям Договора и Назначению Имущества» было описано о важности определить недостатки арендованного имущества. В данной статье подробно разъясняются все тонкости упомянутого обязательства о которых должны знать арендодатель и арендатор.
Как было сказано раннее, договор аренды для арендатора, как физического так и юридического лица, является одним из вариантов решения проблем, связанных с насущной потребностью в использовании определенного имущества, которое они не в состоянии приобрести в собственность. Договор аренды является одним из видов сделок помогающий получить желаемую вещь за плату в пользование на определенный срок. Для второй стороны – арендодателя – предоставляется возможность получить материальную выгоду в виде арендной платы, одновременно сохраняя право собственности на имущество, переданное в пользование арендатору.
Учитывая цели договора аренды, а именно то, что арендатор получает имущество только во временное пользование, необходимо уделить внимание процессу и условиям передачи имущества в аренду и последующего его возврата владельцу. Данное условие, важно не только по причине службы арендного имущества арендатору, этот немаловажный факт так же важен по причине необходимости вернуть арендованную вещь арендодателю после прекращения договора в том же состоянии, в котором она и была получена, с учетом обычного износа. Поэтому все недостатки имущества желательно выявить еще при его получении в аренду, поскольку в противном случае возможно, что арендатору придется нести материальную ответственность за наличие этих недостатков.
В Турецком праве положения об ответственности за недостатки арендованного имущества регулируется ст. 304-308 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ). По закону Турции Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие или ограничивающие пользование им. Данное условие имеет силу, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках. Вместе с этим, арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Итак, характерной особенностью договора аренды является то, что арендатор получает имущество лишь во временное пользование, а не в собственность, как это имеет место в договорах купли-продажи, поставки, мены и т.п. Учитывая это необходимо уделить достаточно внимания процессу и условиям выявления недостатков, а также процедуре и надлежащей форме уведомления арендодателя. Вместе с этим в данной статье будут рассмотрены варианты позволяющие арендатору защитить свои интересы и право выдвигать требования к арендодателю.
На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
УСЛОВИЯ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ПРАВЕ ТУРЦИИ
Установления ответственности за недостатки арендованного имущества необходимо изучать разделив её на две части: материальные условия и формальные условия.
1.МАТЕРИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
а. Существование Недостатков в Арендованном Имуществе
При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению. В случаях когда арендованное имущество имеет недостатки или не соответствует требуемым качествам перед подписанием договора аренды, такое имущество теряет свою продуктивную эффективность и ограничивая возможность извлечения максимальной выгоды в период пользования арендованным имуществом.
Недостаток может быть «материальным» или «не материальным». Например, сырость в квартире, сломанный двигатель арендованного автомобиля, требующая ремонт канализации жилого помещения, испорченная вентиляция в доме и т.п., все эти недостатки являются материальными. Однако, отказ в мэрии вводить здание в эксплуатацию, постоянное отключение воды в здании, шум доносящийся по ночам с улицы, недовольное или предвзятое отношение соседей к арендатору, постоянно паркующие третьи лица перед витриной магазина и т.п., являются не материальными недостатками.
Кроме этого недостаток может быть «правовым» или «экономическим». Согласно закону правовой недостаток сопряжен с материальным недостатком. Тем не менее экономический недостаток подразумевает отсутствие основных факторов обещанных арендодателем. Например, арендатор арендует помещение под магазин основываясь на заверения арендодателя о потоке проходящих людей около магазина не менее 1000 человек в день. В действительности же поток людей не превышает 300 человек в день. В следствии искаженной информации предоставленной арендодателем, арендатор лишился ожидаемой экономической эффективности от продаж товара из-за малого потока потенциальных покупателей. Такой недостаток приравнено законом к экономическим недостаткам. Точно так же по заявлению арендодателя мельница способная молоть 20 тон в час оказалось не способна перемалывать даже 10 тон муки. Такой недостаток так же является существенным недостатком и может стать причиной досрочного расторжения договора.
Недостаток может возникнуть как в начале так и после заключения договора. Например, арендованный автомобиль в начале работал нормально, однако проехав несколько километров заглох. Другой пример, иностранец снявший квартиру во время месяца рамазан (месяц поста в Исламе), когда под окнами квартиры бары закрыты и всё тихо и спокойно, не мог знать что в обычное время, шум доносящийся из баров или пляжа превращает арендованное жильё в принимающие звуки коробку. Однако после месяца рамазана, когда открылись бары находящиеся по близости с квартирой, арендованное помещение превратилось дом на ходунах отражающий все звуки музыки доносящихся из баров на улице. Или же изначально арендованное помещение было в хорошем состоянии, однако во время или после дождя потолок стал протекать.
Для закона не имеет значение на каком этапе проявился недостаток, поэтому арендатор всегда может сообщить арендодателю о возникшей проблеме и потребовать устранение недостатка.
Обязательственный Кодекс Турции проводит еще одно различие, «важные недостатки» и «незначительные недостатки». Важные недостатки подразумевают наличие значительного ограничения в пользовании предметом договора. Например, из-за технических нарушений в работе оборудования не соответствие критериям тепла температура в жилом помещении. Такие недостатки являются значительными.
Незначительные недостатки, это такой вид дефектов, которые легко и не дорого может устранить арендатор самостоятельно. Закон не обязывает арендодателя нести ответственность в случаях незначительных недостатков.
Самый главный момент на которое требуется обратить внимание, выявленные недостатки арендованного имущества которые обнаружились после заключения договора должны быть скрытыми или же обнаруженные недостатки невозможно было обнаружить при поверхностном осмотре арендованного имущества перед заключением договора аренды.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
б. Действия Арендатора Не Должны Быть Причиной Недостатка (или поломки) Имущества.
Если причиной недостатка или дефекта имущества послужили намеренные или халатные действия арендатора либо его подсобников, с арендодателя снимается всякая ответственность. В отличии от договора купли – продажи, когда покупатель должен внимательно изучить приобретенную (купленную) вещь, в договоре аренды арендатор не должен внимательно изучать с целью выявления дефектов или недостатков арендованное имущество. Тем не менее предварительная осведомлённость о недостатках имущества дает арендодателю право требовать уменьшить сумму компенсаций, если против арендодателя будет открыт гражданский процесс.
в. Арендатор Заключая Договор Аренды Не Должен Отказаться От Права Требования Связанные с Недостатками Имущества
Арендодатель в соответствии ст. 318 ОКТ должен предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках предмета договора, которые ему известны и которые могут нести опасность для имущества жизни, здоровья арендатора или других лиц, либо недостатки могут привести к повреждению самого имущества во время пользования им. Подобное предупреждение освободит арендодателя от ответственности, если в дальнейшем арендатору будет причинен вред дефектами, характеристиками или недостатками предмета который был передан в арендное пользование. Совершенное же арендодателем при заключении договора оговорка о недостатках имущества, будет для последнего гарантией освобождения от ответственности за наличие этих недостатков, как за ненадлежащее исполнение обязательства. Следовательно, даже в случаях сдачи в аренду квартиры или офиса в Турции, требующие капитального ремонта, будет достаточно предупредить об этом арендатора перед заключением договора аренды. Арендодатель не будет отвечать и за те недостатки имущества, которые арендатор может обнаружить во время осмотра имущества, передаваемого в аренду, так как закон предписывает арендатору в присутствии арендодателя поверхностно проверить исправность имущества и сообщить о явных дефектах. Повторюсь, для выявления недостатков достаточно провести обычный (поверхностный) осмотр получаемого в аренду имущества. Если же во время передачи имущества арендатор проигнорирует обязанность поверхностного осмотра, будет считаться что имущество передано арендатору в надлежащем состоянии.
г. Между Сторонами Договора Не Должно Быть Соглашение Об Отказе От Ответственности
Обычно в соглашении освобождающего арендодателя от ответственности может быть прописан пункт по которому арендодатель не несет ответственность за недостатки, возможные дефекты и качество предоставленного имущества. Хотя такие случаи встречаются редко, однако между арендодателем и арендатором не должны быть внесены условия в договор одобряющий отказ арендатора нести ответственность за недостатки арендованного имущества. Следовательно, если между сторонами подписан договор на условиях освобождения арендодателя от ответственности за недостатки, арендатор теряет право выдвигать претензии за материальный или нематериальный ущерб, вызванный пользованием предмета договора аренды.
2. ФОРМАЛЬНЫЕ (ПРОЦЕДУРНЫЕ) УСЛОВИЯ
Закон не предусматривает обязанности арендатора внимательно осматривать арендованное имущество. Причина такой возможности заключено в том, что в отличие от договора купли-продажи договор аренды продолжительнее. Поэтому явные или скрытые недостатки могут выявлены как перед заключением договора аренды, так и после его заключения.
Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Следовательно, арендодатель несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые не были им оговорены при заключении договора аренды или не были заранее известны арендатору. В случаях когда арендатор выявил недостатки, которые невозможно было обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, согласно ст. 318 ОКТ у арендатора возникает обязательство в самый короткий срок сообщить о недостатках арендодателю. Закон не предусмотрел форму и условия сообщения (уведомления) арендатором. Поэтому для движимого имущества арендатор может сообщить о существенном недостатках, требующих устранения, в устной форме, письменно или даже написав в WhatsApp. Для недвижимого имущества существует правило письменного уведомления арендатором. Письменное уведомление можно сделать посредством нотариуса или же просто написать текст и попросить подписать его арендодателем.
Если арендатор своевременно не сообщит о недостатках арендодателю, будет считаться что арендатор отказался от права требования устранения недостатка имущества арендодателем. Добавлю больше, допустим после сильного дождя начало капать с потолка, и вода, проникая в квартиру, нанесло порчу имуществу намочил мебель). В этом случае арендатор, не сообщивший об этом недоставке (прохудившейся крыши) арендодателю, согласно договору аренды, будет нести ответственность перед арендодателем. У арендодателя же в рамках договора аренды возникает право требования компенсации возникшие по причине халатного обращение с арендованным имуществом.
ВЫБОРОЧНОЕ ПРАВО ТРЕБОВАНИЙ АРЕНДАТОРА, ВОЗНИКШИЕ ПО ПРИЧИНЕ НЕДОСТАТКА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА
Арендатор, которой согласно процедуре (правила формальности) своевременно сообщил о недостатках имущества арендодателю, согласно ст. 305 ОКТ вправе потребовать применения одного из следующих мер:
• безвозмездного устранения недостатков;
• соразмерного уменьшения арендной платы;
• поменять арендованное имущество с недостатком на аналогичное имущество;
• право требование компенсаций;
• досрочного расторжения договора.
Вместе с этим, если арендодатель будет виновен в нарушении условий договора, арендатор имеет право требовать выплату компенсации за причинённый ему как материальный так и моральный ущерб.
Перечисленные права требований можно реализовать выборочно, выбрав один из вариантов описанных ниже.
1. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ УСТРАНЕНИЕ НЕДОСТАТКОВ
Согласно п.1 ст. 306 ОКТ арендатор, как только обнаружит недостаток в арендованном имуществе, должен немедленно информировать об этом арендодателя. Так как ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, арендодатель имеет право выдвинуть встречные предложения, а именно:
– Устранить недостаток путем капитального ремонта имущества затрудняющий использование арендованного имущества по назначению, как полностью, так и частично;
– Предложить заменить дефектное арендованное имущество являющегося предметом договора аренды, на аналогичное имущество;
– Сразу передать в пользование аналогичное арендованному имуществу вещь и возместить материальный или моральный ущерб (п.4 ст. 306 ОКТ);
– Или же одобрить устранение недостатка арендатором самостоятельное в счет будущих арендных выплат.
Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
2.СОРАЗМЕРНОГО УМЕНЬШЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Основания и причины для изменения арендной платы, как правило, прописаны в договоре аренды. Также договор может содержать определенные условия по изменению арендной платы, которыми и следует руководствоваться в первую очередь. Правда положения договора не должны противоречить законодательству. Но что делать если в тексте договора не прописаны условия уменьшения размера арендной платы? В этом случае стороны могут применить п.1 ст. 305 и ст. 307 ОКТ, согласно которому арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы:
• при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использование;
• при существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Следовательно, не зависимо от того, виновен или нет в недостатке арендодатель, если вина данного недостатка имущества за арендатором не замечена, последний может выдвинуть требование к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы.
Самое важное, согласно ст. 307 ОКТ, арендатор имеет право требовать уменьшение размер арендной платы, тем не менее в случае игнорирование арендодателем требование, арендатор может самостоятельно провести калькуляцию и выплачивать сниженную сумму.
Сниженная сумма будет начисляться с момента выявления недостатка до момента полного устранения данной проблемы.
3. ПОМЕНЯТЬ АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО С НЕДОСТАТКОМ НА АНАЛОГИЧНОЕ ИМУЩЕСТВО
Арендодатель, уведомленный арендатором о выявленных недостатках арендованного имущества, и требования устранить недостатки, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (ст. 306 ОКТ). Здесь с целью предупредить возможные иски за понесенный ущерб арендатором, Арендодателю дается возможность не затягивая право заменить имущество и выплатить компенсации за причиненные неудобства (возмещение ущерба) (п.4 ст. 306 ОКТ).
Естественно, бывают случаи, когда неполадка арендованного имущества полностью лишает возможности использовать его в соответствии с запросами арендатора. В таких случаях говорить об устранении недостатки арендованной вещи путем капитального ремонта не может быть речи. Например, арендованный автомобиль сгорела до того как была передана арендатору. Что бы избежать выплат возможных компенсаций арендодатель согласно ст. 306 имеет возможность устранить недостаток заменив арендное имущество аналогичным имуществом. Нужно понимать, если мы не ведем речь о номере в гостинице, заменить недостаток в недвижимости аналогичной недвижимостью практически невозможно, поэтому правило о замене аналогичным имуществе больше распространяется на движимые вещи.
4. ПРАВО ТРЕБОВАНИЕ КОМПЕНСАЦИЙ
Арендодатель пренебрегший обязанностями предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды либо его назначению, ограничивает право арендатора пользоваться предметом договора в соответствии с его прямым назначением. В случае несоблюдения условий договора арендодателем или наличии недостатка в арендованном имуществе, арендатор имеет право потребовать возмещения ущерба или иных материальных и моральных компенсаций. Нужно сразу оговориться, такие же права может выдвигать и арендодатель если арендатор намерено или халатным отношение к своим обязанностям испортит арендованную вещь.
Возмещение ущерба арендодателем, особенно в делах, связанных с договором аренды коммерческой недвижимости, имеет свою специфику. Здесь требование арендатора выплатить компенсации может вытекать как из обязательственных правоотношений сторон в рамках договора аренды, так и исходя из нарушений обязательств арендодателя вследствие чего было нанесен непоправимый вред арендатору дефектным имуществом. Например, не смотря на то что в договоре аренды было прописано об исправной работе противопожарного сигнала безопасности, ночной пожар показал что сигнализация не работала. В следствии пожара сгорела важная документация или деньги и ценные бумаги лежащие в сейфе. В этом случае арендодатель будет нести ответственность как по договору аренды, так же в рамках закона за причинённый ущерб.
Проводя грань между договорными и внедоговорными обязательствами, следует отметить, что арендатор защищён в случае наличия недостатка арендованного имуществу даже при отсутствии предусматривающих за это ответственность подобных договорных условий. Практика показывает, что суду достаточно доказательства наличия причинённого ущерба вследствие пользования имущества с недостатком. Например, передвигаясь в арендованной машине по причине неисправности тормозной системы, арендатор совершил ДТП вследствие чего был травмирован, или арендованная земля для выращивания картофеля, в прошлом была сильно отравлена химикатами, в следствии чего арендатор не смог получить разрешение на продажу продукции по причине увеличенной концентрации ядовитых веществ в выращенной продукции.
Как видим из приведенных примеров, требование компенсаций не является самостоятельным требованием, данное требование вытекает из договора аренды, где у арендатора имеется право пользования имуществом без недостатков. Чтобы арендатору выдвинуть право требование выплаты компенсаций, между арендодателем и арендатором должен быть заключен договор, второе условие, должна быть причина следственная связь между ущербом и пользованием арендованным имуществом с недостатком. В перечень компенсаций может входить прямые, косвенные расходы, сделанные арендатором, а также арендодатель несет ответственность перед упущенной выгодой арендатора.
Исковая давность права требования выплаты компенсаций 10 лет с момента наступления морального или материального ущерба.
5. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
Статьями 305 и 306 Обязательственного Кодексом Турции предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды арендатором. Эта норма является фундаментом отношений по прекращению в досрочном порядке действия договора аренды. Согласно закону, в случае недостатка арендованного имущества арендатор может в одностороннем порядке, досрочно расторгнуть договор аренды. Закон прописывает и необходимые условия для наступления данного основания: недостаток должен быть существенным, а арендатор должен выполнить процедуру уведомления о наличии недостатках в арендованном имуществе. Иными словами, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направленного арендатору устного, (лучше) письменного (для недвижимости с кровлей) предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по устранению недостатков имущества в разумный срок. Игнорирование арендодателем замечаний арендатора, или же отказ в разумный срок устранить недостаток, влечет за собой право расторжения договора арендатором с последующим требованием возместить моральный и материальный ущерб.
Реализация права на отказ от договора или от осуществления прав по договору аренды в случаях недостатка в имуществе не требует судебного решения. Арендатору достаточно письменно (для недвижимости) или устно (движимые имущества) донести до арендодателя о намерение расторгнуть договор указав определенную дату. В этом же уведомлении необходимо сообщить место где арендодатель может принять имущество. Если арендодатель откажется принять имущество арендатору потребуется обратиться в нотариальную контору, чтобы оформить передачу арендованного имущества с последующей сдачей его на склад. Для недвижимости достаточно сдать в нотариальную контору ключи от квартиры. На практике, после расторжения договора аренды арендодатель не возвращает залог, полученный перед заключением договора аренды. Поэтому залог, находящийся в владение арендодателя необходимо требовать вместе с уведомительным письмом о расторжение договора аренды. Если арендодатель не вернет полученный залог, остается только подать в суд исковое заявление с требованием возвращения залога и выплаты компенсаций.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ,
ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ или в ТВИТТЕРЕ
