Многие иностранцы, желающие получить ВНЖ вынуждены арендовать квартиру, виллу или дом в Турции. Найдутся и те, кто желает сдать в аренду собственную недвижимость в Турции. Арендодателем и Арендатором в Турции могут быть как физические, так и юридические лица. Данной статьёй мы начинаем серию публикаций, раскрывающих вопросы аренды недвижимости в Турции. В них мы детально ответим на часто задаваемые вопросы обращающихся в нашу компанию клиентов, а также обстоятельно отобразим важные нюансы, от заключения до расторжения договора аренды, права арендодателя и арендатора, и взыскания долгов за не оплаченные долги по договору аренды. В свою очередь читатель найдет ответ на многие правовые вопросы, с которыми сталкиваются иностранные арендаторы или арендодатели.

Снять квартиру или арендовать офис в Турции, казалось бы, не составит особого труда. Рынок недвижимости Турции богат и разнообразен. Как говорится бери не хочу! Однако, как только перед нанимателем или арендодателем появляется типовой контракт (договор), где всё казалось бы просто – заплати, получи арендованное имущество или вселяйся и пользуйся, сменяется настороженным настроением и вопросом – а правильно ли  я делаю? И на этом этапе начинается нервный поиск информации как правильно заключить договор аренды в Турции? Те, кто прошел через горький опыт, согласятся со мной что заблаговременный  поиск правовой информации о грамотной аренде квартиры или коммерческой недвижимости в Турции был не безосновательным.  Поскольку, чем учится на горьком опыте, лучше вооружиться знаниями заранее, и детально изучить юридическую информацию, которая пригодится на практике во время  процедуры заключения или расторжения договора аренды по турецкому праву. Так как правовой информацию в русскоязычном сегменте крайне мало, было принято решение заполнить данный пробел серией статьей про аренду имущества в Турции. Для того чтобы быть в курсе выхода новых статей не забудьте подписываться на на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ «АРЕНДА ИМУЩЕСТВА» В ТУРЦИИ

Иностранные граждане, выходцы из бывшего союза, при заключении договора аренды в Турции часто настаивают что бы турецкие адвокаты правильно формулировали и различали понятия найма и аренды. После данного замечания, изучив иностранное право, стало ясным что в Гражданском Кодексе бывшего союза и ряда других стран  четко разделяет договор найма жилого помещения, который заключается с физическим лицом, и договор коммерческой аренды (может быть и жилое помещения), который заключается между юридическими лицами. Следовательно, согласно Гражданского кодекса, например Украины, Беларуси, Казахстана или  РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона наймодатель, предоставляет нанимателю (физическому лицу) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А под договором аренды подразумевается аренда жилого помещения, который заключается с юридическим лицом или аренда жилого и не жилого помещения где нанимателем является юридическое лицо.

Согласно Обязательственному Кодекса Турции,  термин «наем» тождественно понятию «аренда». Следовательно в юридической литературе Турции есть лишь один термин – «договор аренды», а различие употребление термина найма  или аренды может лишь нести информативность между иностранными гражданами. Иными словами, согласно законам Турции использование термина «найма» или «аренды» связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных странах.

Если в статьях местами будут применены понятия «договор аренды» или «договор найма», нужно будет понимать это как случаи, когда физическое лицо или компания сдает движимое имущество, жилье, офис или иные объекты (с крышами) другому в рамках договора аренды.

В иностранном праве (в частности бывшего союза) где выражение «аренда квартиры», не подразумевает сдачу её физическим лицом для проживания физическому лицу, т.е. такая формулировка за пределами Турции является ошибочной (так как на самом деле, аренда это термин, описывающий взаимоотношения с юридическим лицом), выражение «заключать договор аренды» подразумевает заключение договора аренды с юридическим лицом, физические же лица могут заключать между собой лишь договор найма. Повторюсь, в Турецком праве указанная разница не имеет никакого значения. Судья рассматривая споры об аренде недвижимости не будет рассматривать каким образом стороны назвали заключенный договор. Судья в турецком суде лишь обратит внимание на волеизъявление сторон и наличия существенных условий которые должны имеется в договоре аренды (найма).

Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь  на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.

ВАЖНОСТЬ ИЗУЧЕНИЕ ТОНКОСТЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Отличие сделок с недвижимостью (договор аренды) от любых других сделок, которые мы совершаем ежедневно (будь то покупка булки хлеба или бензин для автомобиля), состоит в том, что правила для сделок с недвижимостью детально определены и прописаны в Обязательственном Кодексе Турции (далее ОКТ). Когда мы покупаем повседневные товары, то совершаем такую сделку в произвольной форме. Если же мы решились оформить сделку с недвижимостью, то обязаны следовать предписанной ОКТ норме закона, иначе заключенный договор может быть признана недействительной, а потерпевшая сторона «договора аренды» не в силах будет отстоять свои интересы в суде.

ПРАВОВАЯ ОСНОВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Договор аренды (найма) в Турции регламентируется Обязательственным кодексом Турции (ОКТ) под номером 6098 статьями 299 – 378 где описаны все детали обязательств и взаимоотношений между арендодателем и арендатором.  Статья 299 ОКТ характеризуя его основные свойства определяет договор аренды следующим образом: «По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) вещь за плату в пользование.» По определению закона можно сделать вывод что данный договор имеет взаимообязывающий характер и в результате этого порождает полную обязанность для обеих сторон где основным признаком аренды является одно лицо (арендодатель, наймодателю) передающий другому лицу за определенную плату (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование.

Нужно заметить, находясь под влиянием индустриального века, нормы Обязательственного Кодекса Турции направлены на максимальную защиту арендатора, которому в прошлом веке требовалась усиленная защита прав перед владельцем имущества. Хотя, на сегодняшний день недвижимость в Турции уже не является дефицитным продуктом, однако ОКТ не изменил лояльное отношение к арендатору и продолжает бережно защищать права арендатора выраженное в таких статьях как 307 (право занижения наемной платы при наличии дефекта), ст. 327 и ст. 328 (автоматическое продление договора при отсутствии уведомления арендодателем о расторжении договора аренды и т.д.).

Немаловажный факт, ОКТ различает два основных вида аренды:

• первое это общие правила аренды имущества (вещи) и недвижимости,

• и аренда производительной вещи (аренда сада, фермы и тд).

Каждый из этих видов арендных отношений имеют свои особенности которые будут описаны  в серии статей об арендном праве. Вместе с этим, нужно сделать ударение на очень важный момент. Рассматривая договор аренды недвижимого или движимого имущества законодатель установил:

• общие правила для аренды движимого или недвижимого имущества (земля или нежилое помещение без крыши),

• и специальные правила для аренды недвижимости с кровельным покрытием (жилое или производственное помещение имеющий крышу).  

Т.е, в Турецком праве недвижимость разграничена на два вида, это недвижимость с крышей (офис, дома, вила и тд), и недвижимость без крыши (без кровельного покрытия). Для недвижимости без кровли применяются общие правила, а для аренды недвижимости с крышей имеются специальные положения.  Разбирая темы будут рассмотрены общие понятия и правила регулирующие отношения между Арендатором и Арендодателем. Однако, когда в теме нужно будет показать различие жилого или производственного помещения имеющий крышу (квартира, офис, дом, завод и т.д.), буду отдельно акцентировать внимание на различие в условиях договора аренды.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Сторонами договора аренды являются Арендодатель (Kiraya veren) и Арендатор (Kiracı). Арендодателями могут быть собственники, а также лица, уполномоченные договором или законом Турции действовать от имени собственника или государства. К последним относятся лица, обладающие полномочиями распоряжаться государственным и муниципальным  имуществом. Вместе с этим Арендодателем или Арендатором может выступать юридическое или физическое лицо.

Физические лица Арендодатель и Арендатор имеет право заключать договор аренды после исполнения совершеннолетия (18 лет). Несовершеннолетние лица подобные сделки могут заключать лишь с одобрения законных представителей.

Согласно п.1 ст. 186 Гражданского Кодекса Турции, супруги при заключения договора аренды квартиры (общее семейное имущество) должны совместно действовать, иными словами один из супругов не может самостоятельно заключать договор аренды общего семейного места жительства. Для этой цели если договор заключает один из супругов, второй супруг должен дать доверенность на заключение договора аренды недвижимости. Такое же положение применяется при расторжении договора аренды. Если один супругов самостоятельно заключил или расторгнул договор аренды второй супруг может подать исковое заявление в суд на расторжения договора.

СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

1. Договор Аренды Наделяет Обязательствами Обе Стороны Договора

Договор аренды относится к числу синаллагматических, подразумевающие возникновение прав и обязанностей у обеих сторон договора. Арендодатель может предоставить Арендатору только право самостоятельного или совместного пользования имуществом на определённый срок или бессрочно.

Основная обязанность Арендодателя по договору аренды это предоставления Арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано Арендатору в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии определенного срока в разумный отрезок времени. При невыполнении этой обязанности Арендодателем, Арендатор может выдвинуть право с требованием передать в свое пользование арендованное имущество и потребовать от Арендодателя возместить убытки, причиненные вследствие несвоевременной передачи предмета договора аренды.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору. Арендодатель также не несет ответственность за те недостатки, которые Арендатор обнаружил, но не возразил во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в пользование.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на Арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по назначению как полностью, так и частично.

На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.

2. Достижение Сторонами Соглашения о Существенных Условиях

Существенные условия в договорах это такие условия, без прямого согласования которых договор не считается заключенным и не порождает правовые последствия. В случае отсутствия существенных условий, данный пробел в договоре аренды носит фатальный исход. Поэтому, договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача имущества Арендатору является  обязательным исполнением заключенного договора аренды. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что только после согласованного в устной форме, или после подписания договора (если требуется его нотариального оформление), для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Следовательно, если стороны не согласовали, не выразили своё волеизъявление по существенным условиям договора, ни Арендодатель ни Арендатор не могут выдвигать требования   передачи имущества в пользование или требовать оплату за пользование предметом договора аренды. В таких случаях, договор аренды без наличия существенных признаков, судом Турции может быть переквалифицировано в другой вид договора или признана полностью недействительной с момента его заключения.

3. Договор Аренды Имеет Возмездный Характер

Договор аренды является возмездным. В отличии, например, от такого договора, как ссуда, договор аренды всегда предполагает оплату. При этом следует помнить что, отсутствие в договоре информации о размере арендных платежей,  может повлечь за собой признание такого договора недействительным.

Правда, в силу своей специфики недействительности, договор аренды имеет свои особенности. По общему правилу, недействительность договора влечет за собой необходимость возвращения сторон договора в их первоначальное (преддоговорное) состояние. В связи с этим договор должен быть признан недействительным и прекращает действие только на будущие события. Условно говоря, с юридической точки зрения, если договор будет признан недействительным, каждый останется при своем, Арендатор попользуется вещью а Арендодатель может пользоваться полученной оплатой за переданное имущество. Исключения составляют случаи, когда с требованием о взыскании налогов полученного по договору аренды  обращаются налоговые органы которым абсолютно “фиолетово”[1] признан договор недействительным или нет, прибыль получена, заплати налоги и спи спокойно.

Стоимость аренды имущества в Турции должна быть согласованна между гражданами Турции в национальной валюте. Вместе с тем, иностранцы могут в договоре аренды указать  сумму аренды в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, пшеницы и т.п.

В договоре аренды стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Если стоимость договора аренды согласована на условиях одна часть денежными единицами, а другая часть в виде рабочей силы, такой договор считается комбинированным. Бесплатным же договор аренды не бывает.

На практике наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которая применяется в виде платеже установленных в твердой денежной сумме. Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных арендатором за счет использования арендованного имущества, и другие формы оплаты. Плата за пользование имуществом по договору аренды вносится ежемесячно. Стороны в праве предусмотреть другую периодичность внесения платы за пользование предмета договора аренды.

Однако абстрактное указание в договоре размера арендной платы за определенный период (например, год) еще не может считаться согласованным сроком внесения платы за использование арендованного имущества. Поэтому многое будет зависеть от конкретных формулировок в договоре. Если в договоре четко указано, что арендная плата за использование предмета аренды вносится ежегодно в начале или в конце года, такое указание можно считать установленным сроком внесения платы по договору.

4. Договор Аренды Является Срочным

Договор аренды является срочным, следовательно, имущество передается в пользование нанимателю на определенный срок. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть срок аренды перед заключением договора, или во время действия договора аренды. Если срок аренды (найма) не установлен, любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должна уведомить (лучше письменно для доказательства в суде) в срок, установленный договором или законом вторую сторону о намерении расторгнуть договор.  

Для отдельных видов имущества может предусматриваться особое правовое регулирование. Так, специальным законодательством, например, могут быть установлены ограничения максимального срока договора аренды. Например, срок действия договора аренды государственной земли в Турции определяется по соглашению сторон, но не может превышать 49 лет.

Опять же Арендодатель не может свободно передать квартиру Арендатору на сутки или на час. Для того что бы сдать в аренду квартиру на сутки, требуется получить специальную лицензию, позволяющую эксплуатировать предмет договора с целью сдачи в аренду на сутки.

Ограничение максимального или минимального сроков договора аренды является императивным требованием (требующий безусловного подчинения) законодателя, которое не может быть изменено по соглашению сторон. В таком случае, даже если стороны заключили договор на более длительный срок, чем это разрешается специальным законом, считается, что договор заключен на срок, который может быть допустимым (максимальным) по закону.

Если между сторонами был заключен договор аренды недвижимости на неопределенный срок, однако специальным законом установлено ограничение максимального срока договора аренды, то договор прекращается по истечении допустимых (максимальных) сроков законом.

В то же время ОКТ устанавливает правовые последствия продолжения Арендатором пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды. Так, договор аренды может быть продлен на срок, который был ранее установлен договором, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока арендного договора в Турции. В этом случае после наступившего нового срока, Арендодатель не вправе предъявить возражения против пройденного этапа невозврата. Если же у Арендодателя имеются возражения против пролонгации действия договора аренды, он обязан сообщить об этом Арендодателю в течение срока, указанного в законе. Следовательно, возражение к «пролонгация аренды» подразумевает отказ Арендодателем или Арендатором продление арендных отношений по истечении периода действия договора.  Стороны, продолжающие пользоваться имуществом по умолчанию продлят договор автоматически на срок, определенный в договоре. В случаях недвижимостей имеющий крышу, Арендодатель не может расторгнуть договор пока не будут явные причины, позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке, или же пока не пройдет 10 лет с момента заключения договора аренды.

Из описанного выше можно сделать вывод, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с истечением установленного в договоре срока или изменить условия аренды, использования имущества должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости переоформления отношений. Такое положение значительно упрощает задачу сторонам договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно.

5. Правильное Определение Объекта (Предмета, Имущества) Договора

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ОКТ, но и специальных норм административного права Турции. Имущества (вещи), являющиеся объектами договора аренды, должны обладать некоторыми признаками:

а) Вещь должна быть неупотребляемой, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе использования. К таким вещам можно отнести: земельные участки, квартиры, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, одежда, интернет сервер и т.д.;

б) Вещь должна быть индивидуально-определенной имеющие критерии определения предмета;

в) передача вещи в аренду должна влечь временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Предметом договора найма (аренды) может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (помещение, оборудование, автомобили). Законодательством Турции могут устанавливаться виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды (например, запрет на услуги суррогатной матери или аренда рабочей силы раба). В данном случае может идти речь об имуществе, изъятом из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью. Однако, еще раз необходимо подчеркнуть, в Турецком праве существует два вида аренды: аренда движимого и недвижимого имущества, и производственная аренда. Поэтому аренды лицензионных прав, торговой марки или право производства могут рассматриваться нормами регулирующие правилами аренды производительной вещи.

Если предмет договора состоит из нескольких предметов, в этом случае будут применяться правила установленные для комбинированных договоров.

Быть владельцем имущества Арендодателю не обязательно. Арендатор в рамках закона получив одобрение у Арендодателя (на правах субарендодателя) может передавать вещь субарендатору. Если Арендодатель не одобрит договор аренды, субарендодатель будет нести самостоятельную ответственность перед субарендатором.

[1] Скорее всего это выражение как ни странно пришло от юмористов-химиков. Индикатор кислотности лакмус в кислой среде становится красным а в щелочной-синим. Если же среда нейтральная (безразличная)то он остается фиолетовым. Вот так фиолетовый цвет стал ассоциироваться с безразличием или нейтралитетом.

Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в:  ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ,  ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ  или в  ТВИТТЕРЕ