Ни один Арендатор или Арендодатель не застрахован от такой ситуации, когда необходимо досрочное расторжение договора аренды по собственной инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удобную квартиру или офис, принятием компанией решения о закрытии филиала, находившимся в арендуемом помещении, или просто отсутствием достаточного количества денежных средств для уплаты арендной платы.
Особенности расторжения договора аренды связаны в первую очередь с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды жилого помещения или недвижимости имеющей кровельное покрытие (крышу).
Расторгнуть договор аренды недвижимости, такие же, как и другие договоры можно следующими способами: по соглашению сторон, при наличии оснований – расторжение через суд, или отказ в одностороннем порядке в рамках Обязательственного Кодекса Турции (далее -ОКТ). Порядок расторжения в общих правилах такой же, как и для аренды недвижимого имущества без крыши (участка, склада без навеса и прочих сооружений). Однако для аренды недвижимого имущества с крышей в ряде случаев есть свои уникальные правила, описанные в данной статье.
Иностранные граждане, выходцы из бывшего союза, при заключении договора аренды в Турции часто настаивают, что бы турецкие адвокаты правильно формулировали и различали понятия найма и аренды. Однако, если в Гражданских Кодексах бывшего союза и ряда других стран четко разделяется понятие договора найма жилого помещения, который заключается с физическим лицом, и договор аренды (может быть и жилое помещения), который заключается, когда Арендодатель юридическое лицо, то согласно Обязательственному Кодекса Турции, термин «наем» тождественно понятию «аренда». Следовательно, в юридической литературе Турции есть лишь один термин – «договор аренды», а различие употребление термина найма или аренды может нести лишь информативный характер в коммуникациях между иностранными гражданами. Поэтому, если в статьях местами будут употребляться термин «договор аренды» или «договор найма», нужно будет понимать это как случаи, когда одно лицо сдает движимое имущество с крышей (жилье, офис или иные объекты) другому лицу в рамках договора аренды (найма).
В предыдущей статье подробно расписаны правила расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества. Однако, в Турции недвижимое имущество делится на две группы: недвижимое имущества не имеющее крыши, и недвижимое имущества с кровельным покрытием (с крышей). Поэтому учитывая специфику турецкого права, расторжение договора аренды недвижимости с кровельным покрытием, точнее квартиры, офисы, склады, вилы, дома, здания и т.п., регулируется отдельными положениями Обязательственного Кодекса Турции.
Все владельцы недвижимости, будь оно жилое помещение или коммерческий офис в Турции, обеспечиваются равными условиями осуществления своих прав. Волеизъявление в предоставлении для проживания в жилых помещениях или аренды офисов принадлежит только владельцу недвижимости (Арендодателю).
Основные защитные меры, которыми законодатель наделяет Арендодателя и Арендатора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора аренды жилья или офисов в Турции, закреплены в статьях 299-378 ОКТ. Согласно положения закона в договоре аренды, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в пользование недвижимость за обусловленную плату, а Арендатор обязуется выплатить согласованную сумму (арендную плату).
В этой статье хочется обратить внимание на тонкости расторжения договора найма (аренды), когда стороны не смогли достигнуть обоюдного согласия и в случаях, когда стороны договора аренды хотят расторгнуть договор раньше времени. В данной статье придерживаясь систематику Кодекса все категории расторжения арендного договора в Турции, будут систематизированы в триединую конструкцию, состоящую из расторжения договора по соглашению сторон, по решению суда и в порядке одностороннего отказа от договора если на это имеются законные основания. Все эти три способа являются мерой защиты прав сторон договора аренды жилья.
ДОГОВОР АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.
Обязательственный Кодекс Турции регулирует условия расторжение договора аренды, заключенный на определенный или неопределенный срок. Договор считается заключенным на определенный срок в том случае если срок действия данного договора может прекратится без условия предупреждения одной из сторон по истечении согласованного срока. Все другие договора аренды, если в них не определен срок считаются заключенными на неопределенный срок. Но не в случае с арендой жилого помещения или офиса и других видов помещений, имеющих кровельное покрытие. Если главным основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора аренды является завершение его срока, то в договоре аренды недвижимости с кровлей данное правило действует иным образом. Поэтому для недвижимости с крышей необходимо подходить очень внимательно и уметь различать такую недвижимость от недвижимости без крыши (отличать участок земли от квартиры).
В договоре аренды недвижимости с крышей под термином срок, подразумевается согласование между Арендодателем и Арендатором определенного отрезка времени действия договора аренды. Например, стороны заключив договор аренды 01.01.2020-го года согласовали что договор заключен на год, или же если, заключив договор аренды указали точную дату завершения его действия, такой договор считается с определенным сроком. Главным основанием прекращения обязательств по договору аренды с определённым сроком в Турции является истечение срока действия договора. Однако если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после завершения срока договора, договор считается продлённым (пролонгированным) на тех же условиях еще на год.
Заключение Сторонами договора аренды на определенный срок, например, на 1 год, не является причиной для автоматического прекращения действия данного соглашения. Не смотря на определенный срок, Арендодатель не может расторгнуть договор аренды раньше, чем через 10 лет. Кто может? Только Арендатор. Другими словами, если Арендодатель по истечению срока аренды захочет расторгнуть договор аренды, закон не позволит ему основываясь лишь на указанный в договоре определенный срок расторгнуть, казалось бы, и так завершенный договор. Если нет иных причин, расторгнуть договор аренды Арендодатель может лишь по истечении 10-ти лет.
Каким образом может поступить Арендатор, решивший расторгнуть договор аренды после завершения срока его действия? Арендатор (снявший жилье) и решивший расторгнуть договор аренды, должен обязательно, не менее чем за 15 дней до окончания срока договора аренды уведомить Арендодателя о своем намерение расторгнуть договор аренды. Обратите внимание, Арендодатель должен получить уведомление о намерении расторгнуть договор не в течение 15 дней, а максимум за 15 дней до завершения срока действия договора аренды. В описанных сроках нет программы максимум. То есть если Арендодатель боится упустить срок уведомления, он может уведомить о желании съехать с квартиры или с офиса за 3,4 или если захочет за 6 месяцев вперед. Главное не совершать ошибку, которую допускают иностранцы, приходя к нотариусу ровно за 15 дней до окончания срока действия договора. Учитывая что такое письмо с уведомлением будет идти еще дней пять, Арендодатель не сможет быть уведомлен за 15 дней до окончания срока действия арендного договора. Для гарантии, лучше всего отправить намерение расторгнуть договор аренды за 30 дней до окончания срока договора. Уведомление отправляется на адрес Арендодателя, указанный в договоре аренды.
Уведомить Арендодателя необходимо в письменной форме. Чтобы было более понятным теоретическая часть, полезно будет привести пример. Допустим Арендатор снимает квартиру в Турции, и для проживания в нем заключил договор 01.01.2020 года. Арендатор по каким-либо причинам решил не продлевать договор аренды. Для того что бы прекратить арендные отношения, Арендатор должен предупредить Арендодателя о своем намерении за 15 дней до окончания срока действия договора аренды. В нашем случае срок даты договора аренды будет завершен 31.12.2020 года, следовательно, Арендатор до 16.12.2020 года должен уведомить Арендодателя о намерение расторгнуть договор аренды с определенным сроком. Для этой цели Арендатору лучше прийти к нотариусу и оправить уведомление через нотариальную контору на адрес, указанный в договоре аренды примерно за 10 дней до даты 15.12.2020 года. Если же у Арендатора хорошие отношения с Арендодателем, можно просто написать текст от руки и попросить Арендодателя расписаться под текстом. Такой акт тоже является уведомлением.
Самое интересное, если Арендатор не успеет уведомить о своих намерениях расторгнуть договор аренды, он автоматически продлевается по умолчанию на следующий период и считается действующим в течение следующего периода (или года) на аналогичных условиях. Единственное изменение в пролонгированном договоре будет сумма арендной платы которая будет повышена пропорционально коэффициента индексации ставки за арендное имущество, регулируемое ОКТ. Если же арендная оплата согласована в иностранной валюте, повышения стоимости за пользование арендным имуществом не требуется.
Очень важная деталь для помещений, которые были арендованы для проживания семьёй. Согласно ст. 349 ОКТ, отправить уведомление о расторжении договора аренды должны оба супруга. С целью экономии средств, супруги могут выслать уведомление одним документом. Если уведомление отправит лишь один из супругов, Арендодатель может не принимать такое уведомление. Следовательно, договор аренды будет действовать, а Арендатор несмотря на то, что освободил жилое помещение (съехал с квартиры) будет нести ответственность по выплате арендного долга.
Если Арендатор умрет до завершения срока действия договора аренды, законные наследники или партнеры Арендатора могут продолжать арендовать имущество на тех же условиях (ст.356 ОКТ).
Часто задают вопрос, имеет ли право Арендодатель в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды? Если Арендатор исправно вносит арендную плату и не нарушает условий договора, расторгнуть договор, не дожидаясь десятилетнего срока Арендодатель может только подав исковое заявление в суд. Какие основания могут быть при этом и каким образом будет проходить процедура в суде, ответ на этот вопрос будет рассмотрено ниже в соответствующей главе.
Забегая вперед полезным будет добавить, что основываясь на общие условия (причины) нарушения договора аренды Арендодателем, у Арендатора тоже есть право расторгнуть договор аренды в судебном порядке.
На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК
Как правило срок действия договора согласовывается сторонами во время заключении договора аренды. Однако не всегда стороны договора согласовывают срок действия арендных отношений. Арендатор и Арендодатель могут забыть включить сроки действия договора аренды, или заключить договор аренды имущества на неопределенный срок по обоюдному желанию. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок в случаях:
• если стороны не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений, в этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
• или стороны заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 5,7,10 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока.
Договор аренды заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут сторонами при условии соблюдения установленных законом сроков и дат, если только каждой из сторон не были оговорены более длительные сроки или иные даты чем те, которые указаны в законе. Для расторжения договора отчетность периода арендных отношений начинается от даты действия договора, т.е. стороны могут подписать договор аренды, который будет действовать через несколько месяцев. Поэтому не важно какого числа был подписан договор, главное с какой даты и по какой период действует договор аренды.
Необходимо ясно понимать, не зависимо заключен договор аренды на неопределенный срок или определенный, Арендатор всегда защищен законом, а Арендодатель в течении 10 лет может расторгнуть договор аренды лишь в судебном порядке. Основанием этого правила является статья 347 Обязательственного Кодекса Турции, которая гласит, что Арендодатель не имеет право расторгать договор аренды без указания каких-либо уважительных причин, ранее чем по истечению 10 лет. Для этого Арендодатель обязан уведомить Арендатора о намерение расторгнуть договор аренды за три месяца до окончания десятилетнего срока. В случаях с десятилетним сроком Арендодатель не должен указывать какие-либо причины для расторжения договор аренды. Иными словами, если Арендатор не нарушал условий договора, был ответственным и добропорядочным, Арендодатель не сможет расторгнуть договор аренды ранее чем через 10 лет с даты заключения договора. Однако, за три месяца до завершения 10 летнего срока достаточно пойти в нотариальную контору и выслать Арендатору уведомление о намерение расторгнуть договор аренды.
Какие же права на расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок у другой стороны договора – Арендатора? В отличии от Арендодателя, Арендатор в вправе отказаться от арендованной недвижимости жилого помещения в Турции в любое время, предупредив об этом другую сторону – за три месяца до намерения расторгнуть договор. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента (Арендодателя) не по вине Арендатора. Допустим, если между сторонами заключен договор с неопределенным сроком аренды, и Арендатор решил расторгнуть его и выселиться из помещения, последнему будет достаточно выслать уведомление о намерении расторгнуть договор посредством нотариуса или в иной письменной форме. С даты получения уведомления Арендодателем начинается отсчет 3-х месячного срока для расторжения договора аренды. Если Арендатор выселится раньше срока, он все так же должен будет выплатить арендную плату за тот период когда не пользовался арендованным объектом, но срок действия договора ещё не прекратился.
ВНИМАНИЕ! Если арендатор, не предупредив в надлежащем порядке арендодателя, фактическими действиями (например, выездом из арендованного помещения, прекращением эксплуатации оборудования и пр.) прекращает договор, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение Арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение срока действия договора.
По общему правилу, если иное не предусмотрено сторонами договора, при досрочном расторжении договора или прекращении договора аренды в установленные законом сроки, прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае субарендатор не имеет право требовать от Арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившиеся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (MustafaElöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Данное положение дает право выдвигать требования лишь сторонам договора аренды. Субарендатор же может выдвинуть какие-либо требования по компенсации лишь к Арендатору.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
Расторжение договора аренды в судебном порядке подразумевает выселение Арендатора из квартиры или офиса. Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения или офиса, гостиницы, производственного объекта и т.п., допускается лишь по основаниям, предусмотренных законом Турции.
Выселение производится лишь по решению суда (судебное выселение), либо с санкции местного муниципалитета (меньше всего применяется административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности. Если недвижимость с кровельным покрытием, в котором проживает Арендатор, подлежит (не аварийному) сносу, но Арендатор не освобождает его основываясь на условие договора (заменить недвижимость аналогичному объекту), считая, что его права нарушены или же предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. Повторюсь, закон не принуждает Арендодателя предоставлять новое помещение, однако стороны могут согласовать данное условие и прописать в договоре аренды.
Рассматривая вопрос расторжение договора аренды в судебном порядке, необходимо разделить данную тему на два варианта. В первом варианте будут рассмотрены причины по которым Арендодатель может выселить Арендатора по общим правилам, во втором варианте будут перечислены причины, зависящие от Арендатора, позволяющие Арендодателю расторгнуть договор аренды по решению суда.
В ст. 354 ОКТ прописаны условия, по которым Арендодатель может расторгнуть договор аренды в судебном порядке. Перечисленные причины являются ограниченными, следовательно, у Арендодателя не имеется иных инструментов, а перечисленные причины в договоре противоречащие закону или нарушающие права Арендатора являются никчемным.
Немаловажный момент, стороны не могут обратиться за решением спора для расторжения договора аренды к арбитру (в арбитражный, третейский суд).Споры вытекающие из договора аренды могут быть рассмотрены только государственными судами Турции (Sulh Hukuk Mahkemesi).
Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
1. ОБЩИЕ ПРИЧИНЫ, ПО КОТОРЫМ АРЕНДОДАТЕЛЬ МОЖЕТ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
А. Арендодатель или Его Близкие Родственники или Свойственники Сами Срочно Нуждаются в Арендованном Имуществе (Помещении).
Согласно ст. 350 ОКТ если наймодатель или его близкие родственники или свойственники (супруга и лица, опекаемые Арендодателем) сами срочно нуждаются в жилом или коммерческом помещении, в этом случае Арендодатель может подать заявление в суд с требованием расторгнуть договор аренды с последующим выселением из квартиры Арендатора.
Близкими родственники Арендодателя, нуждающимися в помещении, могут быть не только родные дети, близкими родственниками могут выступать внуки и даже дети внуков. Если Арендодатель по решению суда должен обеспечивать родственника алиментами (помощью) или для нужд проживания такого родственника требуется место для жительства, Арендодатель может подать иск в суд с требованием расторгнуть договор аренды.
Арендодателем, требующим расторжение договора аренды, могут выступать и юридические лица если они подтвердят необходимость использование коммерческой недвижимости или жилого помещения. Юридическое лицо не может потребовать арендованное жилое помещение для работника компании, однако участник (официальный партнер) компании может подать иск в суд с требованием расторгнуть договор аренды для собственного пользования.
Если недвижимостью владеют несколько лиц, подать иск в суд могут владельцы недвижимости имеющие большую долю в арендованном имуществе.
Арендодатель требующий расторжение контракта найма в Турции, должен доказать необходимость использования объекта для собственных нужд. Если в ходе судебного процесса выяснится намерение Арендодателя сдать в аренду квартиру за более высокую цену третьему лицу (новому Арендатору) судом будет отклонено требование Арендодателя расторгнуть договор аренды. Поэтому если иностранного Арендатора просят выселиться или поднимают арендную плату до уровня запрещённого законом, Арендатор может спокойно игнорировать неправомерное требование Арендодателя. Точно так же если Арендодатель, не имея нуждающихся родственников требует выселится, Арендатор, зная, что это всего лишь причина поднять стоимость аренды, может игнорировать требования выселиться из арендованного помещения.
Право с требованием подачи иска в суд для договоров с определённым сроком действия наступает сразу по завершению срока действия договора аренды и длится в течении одного месяца. Если договор был заключен в устной форме, в этом случае срок начала действия договора аренды считается с даты подключение к услугам электричества, газа воды и т.п.. Например, если имеется письменный договор аренды, который был заключен и начал действовать с 05.01.2020 года, Арендодатель может подать иск в суд с 05.01.2021 до 05.02.2021 года (т.е. в течении одного месяца).
Для возбуждения процесса в суде высылать заблаговременно уведомление Арендатору не обязательно. Достаточно будет сообщить о желании выселить Арендатора из арендованного помещения посредством решения суда. Не угрожать, а предупредить, донести информацию. Судебный процесс в таких случаях длится от года до пяти лет.
ВНИМАНИЕ! Согласно ст. 355 ОКТ Арендодатель, получивший право выселить Арендатора, не может сдавать кому-либо освободившееся по решению суда имущество с даты вступление его в силу в течении трех лет. Если Арендодатель, арендует помещение третьему лицу (новому Арендатору), бывший Арендатор имеет право требовать компенсацию в размере годовой арендный платы за прошедший год.
Б. Право Требования Нового Владельца Проживать в Арендованном Имуществе
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является самостоятельным основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, смена Арендодателя недвижимости напрямую не влияет на договор аренды. Такой договор на заключенных раннее условиях будет действовать с Арендатором и новым (владельцем) Арендодателем.
Необходимо четко понимать, что в договорах аренды есть срок и порядок его расторжения даже для новых собственников. Просто «по велению нового собственника» договор не расторгается, да и полномочиями выселять людей, новый владелец имущества не наделен. То есть если Арендатор не желает покинуть помещение или считает, что не должен этого делать, то собственник должен обращаться в суд с требованием расторжении договора с последующим выселением квартиранта.
Как поступить если Арендатор не хочет съезжать, а новому владельцу недвижимости требуется самому поселиться в приобретенном помещении? Можно ли выселить принудительно квартиранта или Арендатора в Турции? На этот вопрос дает ответ ст. 351 ОКТ, которая гласит, если новый владелец, Арендодатель или его близкие родственники или свойственники (супруга и лица опекаемые Арендодателем) сами срочно нуждаются в жилом или коммерческом помещении, в этом случае Арендодатель может подать заявление в суд с требованием расторгнуть договор аренды с последующим выселения из квартиры Арендатора. Обязательное условие, новый владелец должен доказать собственную нужду или необходимость пользования квартирой близкими родственниками. Естественно нельзя забывать о правилах уведомления Арендатора в 30-дневный срок с момента приобретения недвижимости.
Что бы иметь возможность самому поселиться в арендованное помещение новый владелец (Арендодатель) с даты покупки недвижимости в течении одного месяца должен нотариально выслать уведомление Арендатору и потребовать освободить помещение в течении шести месяцев. Здесь шестимесячный срок, отрезок времени, позволяющий Арендатору проживать в арендованном имуществе. В случаях когда, например, срок договора аренды заканчивается через 3 месяца, значит у Арендатора для выселения останется менее трех месяцев. Следовательно, если до окончания срока действия договора аренды осталось менее шести месяцев, Арендодателю не обязательно дожидаться шестимесячного срока. Он может с момента завершения договора аренды в течении месяца начать процесс расторжения договора аренды в судебном порядке.
Что будет через шесть месяцев, необходимо ли Арендатору самостоятельно выселятся из арендованного помещения? Здесь каждый сам для себя принимает решение. Арендатор может остаться, никто на сильно не сможет выселить из квартиры, однако в таком случае Арендатору придется принять участие в судебном процессе, который возможно будет длиться не один год, или же съехать и самостоятельно сдать ключи новому владельцу.
Какие последствия ожидают Арендатора если Арендодатель не успеет в месячный срок уведомить о расторжении договора? В этом случае законом о договоре найма (аренды) в Турции для жилых помещений, срок действия договора аренды автоматически продлевается еще на один год на условиях, указанных в договоре, заключенном между (бывшим) Арендодателем и Арендатором. Так как Арендодателя (новый владелец) проигнорировал обязательство выслать уведомление о расторжении договора, он, не сможет выселить добропорядочного Арендатора из арендованного помещения. Договор аренды будет автоматически пролонгирован еще на один год, а новый владелец сможет инициировать процесс лишь через один год на условиях, когда Арендодатель или его близкие родственники или свойственники сами срочно нуждаются в помещении.
ВНИМАНИЕ! Согласно ст. 355 ОКТ Арендодатель получивший право выселить Арендатора не может кому-либо арендовать имущество в течении трех лет с даты решения суда вступившего в силу. Если Арендодатель сдаст в аренду помещение третьему лицу (новому Арендатору), бывший Арендатор имеет право требовать компенсацию в размере годовой арендной платы оплаченной за прошедший год.
В. Отчуждение Сданного в Аренду Имущества или Новое Строительство Здания (дома, квартиры и т.п.)
Согласно п.1-2 ст. 350 ОКТ, отчуждение сданного в аренду имущества или новая стройка не позволяющая проживать в помещение дает право Арендодателю в досрочном порядке расторгнуть договор аренды.
Для расторжения договора аренды арендованное имущество должно быть основательно переоборудовано, изменено, снесено или степень работы должна быть настолько значительной, что Арендатору нельзя будет проживать или работать в данных условиях. Естественно, для перечисленных работ должны быть получены разрешения у соответствующих государственных органов. Устного предупреждения Арендодателя о намерениях заняться капитальным преобразованием здания или помещения недостаточно.
Если во время работ проживания Арендатора на территории не безопасно на 75%, можно точно сделать вывод о том, что технические условия состоялись. Во время судебного процесса назначенным судьей эксперт особое внимание обратит на степень безопасного проживания Арендатора.
Сроки для инициирования судебного процесса следующие:
• Для договоров с определенным сроком действия с момента окончания договора аренды Арендодатель может начать процесс расторжения договора аренды;
• Для договоров с неопределённым сроком действия инициировать процесс можно будет спустя месяц после срока уведомлений согласно процедур указанные в законе.
После завершения строительных работ Арендодатель может сам проживать в новостройке или же арендовать квартирантам. Для таких случаев законодатель позаботился о том, чтобы защитить интересы Арендаторов от злоупотреблений со стороны собственников имущества, прописав в законе преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Для того что бы сдать в аренду имущество Арендодатель должен в начале выслать уведомление Арендатору и дождаться месячного срока. Если в течении месяца бывший Арендатор не заключит договор аренды, Арендодатель может свободно сдавать в аренду обновленное здание третьим лицам. Нарушение правила уведомление бывшего Арендатора грозит выплатой компенсации в размере арендной платы за последний год.
2. ПРИЧИНЫ, ЗАВИСЯЩИЕ ОТ ДЕЙСТВИЙ АРЕНДАТОРА ПОЗВОЛЯЮЩИЕ АРЕНДОДАТЕЛЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ
А. Подписанное Арендатором Обязательство о Выселении
Ушлые Арендодатели, пройдя через круги ада недобросовестных Арендаторов просят подписать бумажку с обязательством о самостоятельном выселении с момента завершения срока аренды (на турецком Tahliye Taahhütnamesi). На практике Арендодатель или риелтор дают подписать текст, где написана точная дата выселения. Обычно эта дата совпадает с датой завершения договора аренды.
Многие иностранные Арендаторы не понимают всю сущность письменного обещания, а иностранные Арендодатели, по незнанию не пользуются преимуществом такого документа. Как было сказано выше, если Арендатор выполняет свои обязательства, Арендодатель в течении 10 лет не может в одностороннем порядке выселить Арендатора. Исключением являются случае описанные в данной статье. Так вот, одно из исключений из общих правил является подписанное Арендатором Обязательство о Выселении. Арендодатель с момента наступления срока, указанного в подписанном документе может без лишних хлопот и предоставлений иных аргументов в суде выселить квартиранта.
Согласно п.1 ст. 352 ОКТ, Арендатор, предоставивший письменное заявление о том, что он независимо от условий договора аренды, без каких-либо условий должен освободить арендованное недвижимое имущество, с наступлением данной даты должен выселиться из арендованного объекта.
Что бы Обязательство о Выселению имело юридическую силу, документ должен быть оформлен в письменном виде. Здесь главное условие, на которое судья обращает внимание, документ не должен содержать одинаковую дату с датой заключения договора аренды. Иными словами, если договор аренды заключен 14.10.2020 года, Обязательство о Выселении должно быть датировано хотя бы через месяц другой после заключения договора аренды. В противном случае судья постановит что Обязательство о Выселении было получено под давлением Арендодателя. Обычно на практике Арендодатели просят подписать данный документ вместе с договором аренды, но без указания даты. Позже Арендодатель может сам вписать любую дату под текстом Обязательства о Выселения. Обычно для сохранения своих прав Арендаторам (квартирантам) советую сделать фотографию документ подписанного без даты и через пару часов отправить Арендодателю на приложения или на электронную почту, а заодно напомнить про уголовную ответственность, если последний собственноручно впишет отсутствующую дату.
Обязательство о Выселение собственноручно должен подписать Арендатор. Подписанное Обязательство о Выселение близкими родственниками или супругой не имеет юридической силы. Если имеется несколько Арендаторов, все стороны договора должны подписать данный документ.
С момента даты указанная в Обязательстве о Выселение арендатор должен выселится из арендованного объекта. Если арендатор не выселится Арендодатель может обратится в суд или в исполнительный Орган и потребовать решения суда о выселение арендатора.
Б. Нарушение Арендатором Условий Арендной Платы
Основное обязательство Арендатора в установленные договором аренды сроки вносить арендную плату. Закон и судебная практика исходит из того, что не зависимо от суммы задолженности неисполнение обязанности по внесению арендной платы влечет расторжение договора. Впрочем, не может быть основанием для расторжения договора аренды по причине неуплаты арендных платежей в случаях не возможности использование арендуемым имуществом по вине Арендодателя.
Однако, на практике отнюдь не мало Арендаторов способных манипулировать правами квартирантов в Турции. Естественно такие недобросовестные Арендаторы доставляют достаточно хлопот Арендодателям. Как и когда Арендодатель может расторгнуть договор аренды по которому не выплачивается арендная плата? Ответ на этот вопрос дает п.2 ст. 352 ОКТ. Согласно закону, если Арендатор за один период без веских причин два раза не заплатит арендную плату, Арендодатель имеет право обратиться в суд и расторгнуть договор аренды. Например, если в период действия договора аренды заключенного на один год (в течении 365 дней) Арендатором в любые из 12 месяцев два раза не будет выплачена квартплата (арендная плата), Арендодатель может расторгнуть договор аренды по решению суда. Здесь главное условие, Арендодатель после каждой просрочки внесения арендной платы должен выслать уведомление о нарушении платы за арендованное имущество. Иными словами, Арендодателем требуется не сразу одно уведомление за два месяца, а высылать отдельное уведомление после каждой просрочки.
Арендодатель может выслать уведомление о нарушение оплаты арендной платы только для просроченного долга. Высланные уведомления о нарушении выплаты арендной платы для не наступивших в силу сроков выплат, являются никчемными. После двух уведомлений можно будет расторгнуть договор в судебном порядке.
В. Случаи, Когда у Арендатора Имеется Своя Недвижимость или Недвижимость Для Семейного Проживания
Согласно п.3 ст. 352 если у Арендатора в регионе арендованной квартиры есть свое жилое помещение, Арендодатель по истечению срока аренды в течении месяца может начать судебный процесс с целью расторжения договора аренды. Данное условие включено в закон с целью сбалансировать права и обязанности сторон договора.
Особое условие, во время заключения договора аренды Арендодатель не имел информации о наличии имущества у Арендатора в собственности. Второе условие, собственная недвижимость должна быть пригодна для проживания Арендатора или его семьи. Если Арендатор по решению семейного суда живет раздельно с супругой (ом), Арендодатель не сможет расторгнуть договор аренды. Данное положение не распространяется на коммерческую недвижимость.
Г. Заключение Арендатором Договора Субаренды Без Согласия Арендодателя
Согласно положениям ст. 322 ОКТ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии закона сдавать арендованное имущество в субаренду Арендатор вправе только с согласии Арендодателя. Законодатель прямо устанавливает письменную форму, в которой должно быть четко выражена воля Арендодателя (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении к договору аренды, в письме, в протоколе и пр.).
Таким образом, заключать договор субаренды, Арендатор в праве после полученного от Арендодателя открытого одобрения, или в случаях если тексте договора аренды включено условие, которое предоставляет Арендатору право сдавать арендованное имущество в субарендное пользование. В этом случае отдельного одобрения получать не требуется. Следовательно, согласие Арендодателя может быть выражено непосредственно в тексте договора аренды. Включенное в договор аренды условие дающее право на сдачу недвижимости в субаренду освобождает Арендатора от обязанности получать отдельное согласие на каждую конкретную сделку с субарендатором.
Если Арендодатель дал согласие на субаренду, но при этом не согласовал предельного срока, Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения Арендодателя.
Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия Арендодателя? Когда необходимо получать такое согласие? Если Арендатор заключил договор субаренды без согласия Арендодателя, то Арендодатель имеет право требовать расторжение договора аренды и возмещение ему убытков в связи с тем, что пользование имуществом Арендатором не соответствует условиям договора аренды.
Как только Арендодатель узнает о сделке Арендатора с субарендатором, после уведомления о нарушении условии договора, может начать судебный процесс с требованием расторжения субаренды или же арендного договора. Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору субаренды неосновательным обогащением первоначального Арендатора, если Арендатор получил оплату за арендованное имущество за несколько месяцев вперед? Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или расторгнутому) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей сроки фактически прожитого периода. Следовательно, сумма, заплаченная по договору субаренды, будет вычтена за фактическое пользование до решения суда о расторжении договора субаренды.
НЕКОТОРЫЕ СОВЕТЫ АРЕНДАТОРАМ, ЖЕЛАЮЩИМ ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ В ТУРЦИИ.
Выше было сказано, что существенно защищенные права Арендатора не являются причиной ущемления прав Арендодателя. Закон в Турции соблюдая права Арендатора, одновременно укрепил гарантии получения финансовых средств Арендодателем. Другими словами, закон, предложив Арендатору гарантию проживания в арендованном помещение, закрепил за Арендодателем право быть защищенным в случае одностороннего расторжения договора аренды Арендатором. Однако в случаи, когда Арендатор хочет выселиться досрочно из арендованного помещения нарушается право Арендодателя получать арендную плату, на которую он рассчитывал.
Проблемы при досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке у иностранных граждан в Турции возникают очень часто. В таких ситуациях Арендаторы в основном злоупотребляют своими правами и стараются не придерживаться обязательств, прописанных в договоре (найма) аренды. Подписывая договор аренды, обращайте внимание на все пункты, прописанные в вашем договоре. Постарайтесь вписать пункт – условия, позволяющие расторгнуть контракт аренды в одностороннем порядке. В случае если есть сомнения по поводу арендованного вами помещения, чтобы выйти из неприятной ситуации без морального и материального для Вас ущерба советуем посоветоваться с нашими юристами, и выбрать правильную стратегию поведения при расторжении договора аренды.
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. Договором аренды, заключенным на определенный срок, сторонами может быть предусмотрено право Арендатора немотивированно отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.
Арендатор, имеющий на руках договор аренды с определенным сроком, даже если в ней не прописаны условия расторжения договора, в одностороннем порядке должен поставить в известность о своих намерениях другую сторону. Для этого, чтобы не упустить 15-дневный срок желательно уведомить Арендодателя за месяц до даты окончания срока договора. При сдачи объекта договора необходимо подписать следующие документы:
• Соглашение о Расторжении Договора Аренды;
• Акт Приема-Передачи Помещения (передаточный акт).
Что Делать Если Не Прописаны Условия Расторжения Договора Аренды В Одностороннем Порядке?
Если в договоре не прописан пункт о расторжении договора в одностороннем порядке в любое время, постарайтесь договориться с Арендодателем предоставив ему весомый аргумент (причину) почему вы больше не можете арендовать помещение. В случае если Арендодатель не идет на уступки, можно попробовать расторгнуть договор в суде по “форс-мажорным” обстоятельствам или “существенным изменения обстоятельств”, сославшись на возникшую ситуацию. Но обычно шансы добиться положительного результата в такого рода делах 50 на 50, да и срок судебных тяжб длится годами.
Допустим вам не удалось договориться с Арендодателем, и вы съехали с квартиры, крайне важно не забывать о сроках расторжения договора. В случае если ваш предыдущий договор автоматически пролонгирован на новый срок, за 15 дней до окончания срока аренды необходимо будет заявить о намерении расторгнуть договор, иначе, независимо от того проживаете вы в арендованном помещении или нет, договор об аренде будет автоматически считаться повторно продленным. В случае если Арендатор съехал из арендованного помещения, у Арендодателя есть право взымать плату за аренду до окончания срока аренды или до тех пор пока новый Арендатор не арендует покинутое помещение.
Посоветуйтесь с юристом, поскольку очень часто возникают ситуации, когда в договоре об аренде и найме в Турции стороны не прописывают права на одностороннее расторжение договора, игнорируют прописывать обязательства при нарушениях допущенных Арендодателем, из-за которых ущемляются права Арендатора. Иными словами, из-за того, что в договоре аренды и найма в Турции не прописаны все необходимые условия, Арендатор, став заложником данного договора, не зависимо пользуется он помещением или не пользуется, по закону будет обязан платить арендную плату до конца срока действия договора.
КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ?
После расторжения договора, стороны должны составить передаточный акт, по которому Арендатор вернет объект Арендодателю. Акт должны подписать обе стороны, даже если у Арендодателя есть претензии к состоянию объекта. По правилу, Арендодатель не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и Арендатор возвращает ему объект, поэтому акт лучше подписать. А претензии к контрагенту можно предъявить и позже, например, в виде требования о возмещения убытков. Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.
Каким бы ни был договор аренды, расторгнув его Арендатор должен передать ключи от дома или рабочего офиса Арендодателю. Датой официального выселение из арендованного помещения будет считаться дата подписания протокола или сдачи ключей. Пока Арендатор не сдаст ключи у Арендодателя нет прав заходить или заселять в помещение новых жильцов. Что делать в случае, если Арендодатель не хочет принимать ключи от арендованного помещения? В этом случае у нас для наших клиентов есть испытанные методы законной передачи ключей. Обращайтесь, и мы поможем правильно расторгнуть договор, передать ключи и подписать акт приема-передачи арендованного помещения.
ВНИМАНИЕ! Статьи из серии договор аренды в Турции можно прочесть перейдя по ссылкам:
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ПРАВЕ ТУРЦИИ
Если, Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ФЕЙСБУКЕ, ТЕЛЕГРАМ канале ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ, или в ТВИТТЕРЕ
