Защита своих имущественных интересов законное право и объяснимое желание любого владельца недвижимости (Арендодателя), решившего сдать имущество в аренду. Быть застрахованным от ситуаций, когда убытки, нанесенные Арендаторами квартир или офиса в Турции, превышают доход от сдачи жилья или же коммерческой недвижимости, имеющий кровлю, логическое стремление Арендодателя. Также никто не застрахован от необязательных Арендаторов, которые заключают договор на год, а съезжают через несколько месяцев. Чтобы застраховать себя от подобных накладок, владельцы недвижимости, помимо оплаты непосредственно за проживание, в рамках Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ) берут страховой депозит у Арендатора. Естественно, это неприятное условие бьет по кошельку Арендаторов, поскольку при заключении контракта в таких случаях приходится выложить зачастую приличную сумму. Однако данное право прерогатива Арендодателя, поэтому особенно по этому поводу не поспоришь. В этом случае Арендатору заплатившему страховой депозит будет полезным знать о своих правах.
Страховой депозит (обеспечительная сумма) – это возвратная денежная сумма, равная стоимости не более трех месяцев арендной платы, которую наниматель (Арендатор) оставляет собственнику (Арендодателю) при подписании договора аренды (найма) в Турции и на весь период его действия, как гарантию сохранности имущества, а также своевременности и полноты оплаты по договору аренды.
Как только Арендатор найдет понравившуюся квартиру или место под офис, ему необходимо будет заключить договор аренды. Договор аренды должен быть подготовлен в письменной форме (желательно на двух родных для сторон языках) и подписан сторонами либо их представителями.
Информацию о всех тонкостях и правилах заключения договора аренды в Турции можно изучить в предыдущих статьях блога, здесь мы только поверхностно затронем некоторые моменты договора. В настоящей статье хочется остановиться на теме оплаты и возврата страхового депозита.
Одним из главных, что должно быть указано в заключенном договоре аренды, это арендная плата и, что не менее важно, валюта, в которой Арендатор будет платить арендную плату и страховой депозит. В течение многих лет собственники квартир 
предпочитали получение ренты в иностранной валюте (она была более стабильной, чем турецкая лира). Теперь же после нового решения президента Турции, Арендодатели охотнее принимают лиры от иностранных Арендаторов. Это объясняется следующим. Если Арендатор платит арендную плату в иностранной валюте Арендодатель не может потребовать увеличения суммы на следующий год, однако имейте в виду, что попытаться повысить арендную плату с Арендатора, Арендодатель может если договор заключен на условиях оплаты аренды в турецких лирах.
Вместе с условиями арендной платы Арендатору необходимо обратить внимание на срок арендного договора и включить в условия договора срок аренды, столько, сколько необходимо для Арендатора. Это лучше сделать даже, если Арендодатель говорит, что это не обязательно и дает «слово пацана» расторгнуть договор аренды при первом желании Арендатора. Возможно Арендодатель человек слова, однако он не может предвидеть дату смерти. А после похорон вступают в законные права наследники Арендодателя, которые обещание не давали и о устной сделке ничего не знают.
Естественно, в договоре аренды четко должно быть прописано про пользование и возвращение страхового депозита (вклада) переданного во время заключения договора, которое является страховкой за гипотетический ущерб, который может принести Арендатор владельцу недвижимости в случае, к примеру, затопления соседей, поломки мебели, техники и т.п. Если по окончанию действия договора аренды помещение передается Арендодателю в первоначальном виде, Арендодатель должен вернуть депозит в полном объеме. Если же после обратного приема-передачи ключей выявлено несоответствие первоначальному состоянию, Арендодатель вправе удержать из вклада нужную сумму на покрытие расходов.
Контракты в сельской местности часто намного менее формальны. Многие Арендодатели считают устное соглашение столь же действенным, как и письменный договор. Если Арендодатель не соглашается на заключение письменного контракта, постарайтесь убедить его в том, что для вас крайне необходимо заключить договор аренды где будут прописаны все условия, согласованные и четко понятные сторонами договора аренды.
ВНИМАНИЕ! На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
КАКОВА СУММА СТРАХОВОГО (ГАРАНТИЙНОГО) ДЕПОЗИТА?
Все нюансы о договоре аренды изложено в положении Обязательственного Кодекса Турции. Согласно статье 342 OKT, если договором аренды предусмотрен страховой (гарантийный) депозит, обеспечительная сумма не может превышать суммы трехмесячной арендной платы. Самое главное, страховой депозит должен быть депонирован на банковский счет, и стороны не могут снять указанную сумму без обоюдного волеизъявления, окончательного завершения исполнительного производства или решения суда, вступившего в силу. В зависимости от договоренностей на депозитный счет в банке страховой депозит можно внести деньгами, векселем или банковским чеком. Однако иные активы, как право переуступки, авторские права и прочие активы нельзя внести в качестве страхового депозита.
Стороны договора должны открыть депозитный счет в банке и положить сумму страхового депозита на счет до даты полного исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды. Не смотря на то что закон принуждает вкладывать сумму страхового депозита на банковский счет на практике видно, что банки не решаются открывать эти счета, поскольку они представляют значительный риск для банков из-за условий вывода средств, а Арендодатели продолжают получать сумму страхового депозита у Арендаторов наличными.
Как бы не договаривались стороны договора аренды, данное положение закона является обязательным, и в случае споров, нарушение Арендодателем условия законодательства может использовать Арендатор в свою пользу.
КАКИМ ОБРАЗОМ ВНОСИТЬ СТРАХОВОЙ ДЕПОЗИТ?
Способ оплаты депозита может быть определен наличными или в форме оплаты ценными бумагами, имеющими финансовую ценность, такими как облигации, векселя, банковские чеки и т.п. Цель данной страховки – не подарить владельцу арендованного имущества деньги, а дать возможность обезопасить права Арендодателя по отношению к недобропорядочному Арендатору с которого будет вычтена стоимость ущерба, если последний был причиной умышленного ущерба или по причины неисполнения своих обязательств.
В случае, если оплата страхового депозита производиться по договорённости наличными, рекомендуется производить оплату не вручную, а посредством перечисления средств на банковский счет с указанием цели платежа (например: kira depozito bedeli) или передать под расписку. Сумма депозита должна быть четка указана в договоре аренды, а в расписке необходимо указать номер и дату договора аренды, и выплаченную сумму Арендодателю. Т.е. наличие у Арендатора квитанции из банка выступает дополнительной гарантией факта получения Арендодателем обеспечительной страховой суммы (естественно, повторюсь, если это указано в назначении банковского платежа). Даже в случае оплаты чеками и иными ценными бумагами необходимо подробно написать причину передачи активов.
КОГДА И КАКИМ ОБРАЗОМ АРЕНДАТОРУ МОЖНО БУДЕТ ВЕРНУТЬ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНУЮ СУММУ?
При добросовестном выполнении Арендатором своих обязательств, указанных в договоре аренды (например, своевременное внесение ежемесячной платы, сохранность имущества и т.д.) согласно ОКТ, Арендодатель обязан вернуть 
обеспечительную сумму в полном объеме. Наиболее частым аргументом, мотивирующим отказа возврата денег, является расхождение взглядов владельца недвижимости и Арендатора (квартиросъемщика) на состояние помещения по окончанию срока аренды. Здесь необходимо чётко разграничить понимание естественного износа и причинение убытков. Существует такое понятие, как амортизация или естественный износ объекта аренды — например, расшатавшиеся петли дверей, затёртые половицы, изношенные диваны и прочие мелкие детали. А вот, например, разбитое зеркало, запачканные стены или сломанные выключатели к естественному износу отнести нельзя. Если Арендодатель объясняет невозвращение страхового депозита наличием убытков, относящихся к естественному износу, у Арендатора есть все основания отстаивать свои права, обратившись в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Арендатор может подтвердить свое право на возвращение страхового депозита с помощью документов, как объяснялось ранее, эти документы гарантируют право Арендатора и доказательства акта о передачи недвижимости и вещей в нормальном состоянии. Иными словами, после расторжения договора аренды стороны должны подписать протокол о передачи ключей и расторжения договора аренды.
Если деньги были переданы Арендодателю наличными под расписку или посредством перечисления средств на расчетный счет, Арендатор имеет право подать иск в суд и истребовать возвращения страхового депозита. Возможно для Арендаторов, которые арендовали квартиру данная сумма не очень высока, поэтому чтобы не возится с возвратом депозита, некоторые Арендаторы не выплачивают арендную плату за последние два три месяца, однако для Арендатора, который арендовал коммерческую недвижимость, данная сумма может достигать до 100.000 долларов которую следует вернуть.
С целью возврата обеспечительного депозита, если стороны положили деньги на депозитный счет, Арендатор и Арендодатель должны вместе прийти в банк и посредством обоюдной подписи должны разморозить счет с целью выплаты денег Арендатору. Однако Арендодатель может начать судебный процесс или начать процесс взыскивания ущерба исполнительным производством.
Что же будет деньгами если Арендодатель не возвращает данную сумму, но при этом не инициирует никаких процессов? В этом случае закон предусматривает, что, если владелец недвижимости не проинформирует банк в письменной форме в течение трех месяцев с момента окончания договора аренды о наличие открытых судебных процессов, по требованию Арендатора в одностороннем порядке, банк должен вернуть страховой депозит Арендатору. Если же владелец собственности в течении трех месяцев с даты расторжения договора аренды предоставит судебные иски на основании договора аренды, банк не станет выплачивать сумму Арендатору, а владелец собственности не сможет получить какой-либо депозит, внесенный в банк, до тех пор, пока результат судебного процесса против Арендатора не станет окончательным и не вступит в силу.
Важная деталь, деньги, положенные на депозитный счет в банке, подлежат начислению процентов в пользу получателя страхового депозита. Следовательно, даже несмотря на то, что договор аренды не предусматривает применения к обеспечительной сумме начисления процентов, Арендатор сможет потребовать проценты после расторжения договора аренды и эвакуации имущества, не смотря на то были деньги на банковском счете или же были переданы наличными средствами.
Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
КАК ПРАВИЛЬНО СОСТАВИТЬ ОПИСЬ ИМУЩЕСТВА?
Если аренда недвижимость производится с вещами, настоятельно советуем составить акт описи имущества. И опись имущества, и акт сдачи-приёма оформляются в виде отдельных документов, которые идут в качестве приложений к договору аренды. Они заполняются в свободной форме. Главная цель такого документа – чёткая фиксация состояния сдаваемого в аренду помещения и находящихся в нём вещей. Желательно провести фото и видеосъемку с обязательным указанием даты (например, можно продемонстрировать дату на смартфоне или просто озвучить время описи желательно на турецком языке).
Опись квартиры (имущества) при сдаче недвижимости в аренду составляет сам владелец. Но этим по договорённости может заняться и агент. В целом в законодательстве нет запрета на составление такой описи кому-то самостоятельно. Но если вы хотите, чтобы суд серьёзно отнёсся к такому документу, желательно подготовить его заранее в двух экземплярах подписанные сторонами, чтобы по одному было и у Арендатора, и у владельца.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ ГАРАНТИЙНЫЙ ДЕПОЗИТ НЕ ВОЗВРАЩАЕТСЯ АРЕНДАТОРУ?
Многие собственники недвижимости по наивности полагают, что самого факта 
причинения ущерба недвижимости во время сдачи её в аренду достаточно, чтобы удержать страховой депозит, НО это далеко не так. Важно, чтобы ущерб был причинён по вине Арендатора. В частности, если какой-то электрический прибор вышел из строя из-за того, что во всём доме не по вине Арендатора случился скачок напряжения, ни о какой компенсации и речи идти не может. Повторюсь, Арендатор не обязан покрывать естественный износ. То есть старый бытовой прибор может перестать работать из-за того, что истёрлась какая-то прокладка, а канализация вышла из строя по причине ржавых труб. Поэтому если при выявлении таких поломок собственник попытается удержать у себя страховой депозит (обеспечительную сумму), он может столкнуться с обжалованием своих действий в суде. Причём вполне правомерно.
Чтобы установить, по чьей конкретно вине случилась та или иная поломка, зачастую приходится проводить экспертизу. Её может организовать как Арендатор, так и Арендодатель. Обычно расходы оплачивает сторона, проигравшая процесс в суде. Следовательно, если Арендатор в ходе судебного процесса докажет, что его вины в выявленном недостатке недвижимости нет, все издержки, как судебные так и расходы на экспертизу, лягут на плечи владельца как проигравшей стороне.
Если дому или его оборудованию был причинен какой-либо ущерб и его причинил Арендатор, владелец имущества может вычесть компенсацию за ремонт из страховки. В этом случае Арендатор должен будет заплатить сумму соизмеримую нанесенному ущербу.
Знайте свои права. Берегите себя и своих близких.
Вашему вниманию ссылки на серию статей посвящённых аренде в Турции:
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ПРАВЕ ТУРЦИИ
О ПРАВАХ ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА СДАВАЕМОЕ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ или в ТВИТТЕРЕ
