ВВЕДЕНИЕ
Налогообложение доходов от аренды недвижимости в Турции – это один из ключевых аспектов, который должен учитывать каждый арендодатель. Независимо от того, сдаётся ли недвижимость на долгосрочной основе или в краткосрочную аренду, доход от аренды подлежит налогообложению, а выбор правильного метода расчёта налога может значительно повлиять на его размер.
В Турции существуют два метода налогообложения доходов от аренды: паушальный метод (götürü gider yöntemi) и метод реальных расходов (gerçek gider yöntemi). Каждый из них имеет свои преимущества и ограничения, поэтому налогоплательщик должен внимательно изучить оба варианта, чтобы выбрать наиболее подходящий для своей ситуации.
Паушальный метод позволяет налогоплательщику уменьшить налогооблагаемую базу на фиксированные 15% от общего дохода без необходимости подтверждения фактических расходов. Это удобный и простой способ расчета налога, особенно если затраты на содержание недвижимости минимальны. Однако этот метод ограничивает возможные налоговые вычеты, что может привести к переплате налогов в случае, если реальные расходы на содержание объекта превышают 15% от дохода.
Метод реальных расходов, напротив, позволяет вычитать из налогооблагаемого дохода фактические затраты на содержание недвижимости, такие как расходы на ремонт, коммунальные платежи, страхование, проценты по ипотечному кредиту и другие. Этот метод требует документального подтверждения всех расходов, но в некоторых случаях может значительно снизить налоговую нагрузку.
Правильный выбор метода налогообложения зависит от индивидуальных обстоятельств каждого арендодателя. Если фактические расходы на содержание недвижимости превышают 15% от дохода, метод реальных расходов может быть более выгодным. В противном случае паушальный метод позволяет избежать излишней бумажной работы и упростить процесс подачи налоговой декларации.
В данной статье мы рассмотрим особенности обоих методов, сравним их на примерах и дадим рекомендации по выбору наиболее оптимального способа налогообложения доходов от аренды в Турции. Кроме того, мы затронем вопрос возможных убытков от аренды и разберёмся, какие расходы могут быть перенесены на будущие налоговые периоды.
Присоединяйтесь к нашему TELEGRAM-каналу и FACEBOOK — странице, чтобы следить за актуальными статьями и новостями!
1. ПАУШАЛЬНЫЙ МЕТОД НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Паушальный метод (götürü gider yöntemi) – это один из самых простых способов расчёта налога на доход от аренды недвижимости в Турции. Он позволяет арендодателю уменьшить налогооблагаемую базу без необходимости документально подтверждать свои расходы.
Как работает паушальный метод?
При выборе этого метода налогоплательщик получает фиксированный налоговый вычет в размере 15% от своего дохода от аренды. Это означает, что 15% от общей суммы арендных поступлений не облагаются налогом, а оставшаяся сумма является налогооблагаемой базой.
Пример расчёта налога по паушальному методу: Предположим, что арендодатель сдаёт свою квартиру в Турции и получает от аренды 300 000 TL в год. При использовании паушального метода налоговая база будет рассчитана следующим образом:
300 000 TL × 15% = 45 000 TL (автоматически вычитается из дохода)
300 000 TL – 45 000 TL = 255 000 TL (налогооблагаемая сумма)
Таким образом, налог на аренду будет рассчитываться не с 300 000 TL, а только с 255 000 TL.
Преимущества паушального метода
Простота и удобство – налогоплательщику не нужно собирать документы, подтверждающие расходы.
Экономия времени – меньше бюрократии при подаче налоговой декларации.
Применимость к большинству арендодателей – если фактические расходы на содержание недвижимости небольшие, этот метод может оказаться более выгодным.
Ограничения и недостатки:
Ограниченный размер вычета – если реальные расходы превышают 15% от дохода, этот метод становится невыгодным.
Невозможность смены метода в течение двух лет – если налогоплательщик выбирает паушальный метод, он обязан использовать его минимум два года подряд и не может в течение этого времени перейти на метод реальных расходов.
Кому подходит паушальный метод?
Этот метод выгоден, если у вас:
Минимальные или нулевые расходы на содержание недвижимости.
Нет желания заниматься бухгалтерскими расчетами и собирать чеки и квитанции.
Стабильный доход от аренды и уверенность в том, что реальный уровень затрат не превышает 15%.
Однако если у вас есть значительные расходы на ремонт, коммунальные услуги, страхование или проценты по ипотеке, более разумным выбором может стать метод реальных расходов, который позволит снизить налоговую базу на большую сумму. В следующем разделе мы рассмотрим, как работает этот метод и в каких случаях он оказывается более выгодным.
2. МЕТОД РЕАЛЬНЫХ РАСХОДОВ ПРИ НАЛОГООБЛОЖЕНИИ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Метод реальных расходов (gerçek gider yöntemi) позволяет арендодателям уменьшать 
налогооблагаемую базу, вычитая из доходов фактические расходы на содержание недвижимости. Этот метод особенно выгоден, если у владельца квартиры есть значительные траты, связанные с ремонтом, страхованием, коммунальными платежами или ипотекой.
Как работает метод реальных расходов?
При выборе этого метода налогоплательщик может вычесть из своего дохода все подтвержденные расходы, связанные с недвижимостью. Однако для этого он обязан предоставить документы (квитанции, счета, договоры), подтверждающие произведённые платежи.
Пример: Допустим, арендодатель в 2024 году сдал свою квартиру и получил 400 000 TL дохода. Однако в течение года он понёс расходы на сумму 150 000 TL, которые включают:
Ремонт квартиры – 80 000 TL (замена сантехники, покраска стен).
Коммунальные платежи – 20 000 TL (вода, отопление, электричество).
Ипотечные проценты – 30 000 TL.
Страхование недвижимости – 10 000 TL.
Налог на недвижимость – 10 000 TL.
Формула расчёта вычета по методу реальных расходов:
(Общий расход × Налогооблагаемый доход) ÷ (Общий доход + Расходы).
(400 000 TL × 150 000 TL) ÷ (400 000 TL + 150 000 TL) = 120 000 TL.
Таким образом, арендодатель сможет вычесть 120 000 TL из налогооблагаемой суммы, а не полные 150 000 TL. В результате налог будет рассчитываться с 280 000 TL (400 000 TL – 120 000 TL).
Какие расходы можно вычитать?
Коммунальные платежи – если они оплачиваются арендодателем (электричество, отопление, вода).
Расходы на ремонт и техническое обслуживание – например, покраска стен, замена сантехники, напольного покрытия.
Страховые взносы – обязательное страхование (DASK) и дополнительное страхование недвижимости.
Проценты по ипотечному кредиту – если квартира куплена в кредит, можно вычесть процентную ставку, но не сам основной долг.
Налоги, пошлины и государственные сборы – например, налог на недвижимость.
Амортизация здания – если недвижимость не новая, можно учитывать амортизацию как расход.
Расходы на утепление и энергосбережение – например, установка энергосберегающих окон или систем отопления.
Компенсационные выплаты – например, если арендодатель вынужден выплатить неустойку по договору аренды.
Аренда другой недвижимости – если владелец сам снимает жильё и одновременно сдаёт свою квартиру, он может вычесть стоимость аренды (но есть ограничения).
Преимущества метода реальных расходов
Возможность снизить налоговую базу на реальную сумму расходов, а не фиксированные 15%.
Подходит для недвижимости, требующей частого ремонта или находящейся в кредитной ипотеке.
Выгоден при наличии крупных расходов на содержание имущества.
Недостатки и ограничения
Необходимость подтверждения всех расходов – требуется сохранять чеки, квитанции, договоры.
Более сложный расчёт – важно учитывать, какие расходы можно вычесть, а какие нет.
Риск налоговых проверок – налоговая может запросить документы, подтверждающие расходы, в течение пяти лет после подачи декларации.
Когда метод реальных расходов выгоднее паушального?
Если расходы на содержание недвижимости превышают 15% от арендного дохода, метод реальных расходов позволит значительно снизить налогооблагаемую базу.
Если у арендодателя есть ипотека, страхование, значительные коммунальные платежи и ремонтные затраты, этот метод позволит вычесть их из налогооблагаемой суммы.
Если же расходы составляют менее 15% от дохода, проще использовать паушальный метод, который не требует подтверждения затрат.
Выбор метода налогообложения должен быть осознанным: важно заранее проанализировать возможные расходы, чтобы понять, какой вариант позволит максимально снизить налоговую нагрузку.
3. КАК ВЫБРАТЬ НАИБОЛЕЕ ВЫГОДНЫЙ МЕТОД?
Выбор между паушальным методом налогообложения и методом реальных расходов – ключевой шаг для арендодателя в Турции. От него зависит размер налогооблагаемой базы и, соответственно, сумма налога, подлежащего уплате. Чтобы сделать правильный выбор, необходимо учитывать несколько факторов: уровень расходов на содержание недвижимости, размер арендного дохода и желание вести документальный учёт затрат.
Сравнение двух методов
Паушальный метод предполагает автоматический вычет 15% от арендного дохода, независимо от реальных затрат. Он удобен, так как не требует подтверждающих документов. Однако если расходы превышают 15%, этот метод может привести к избыточному налогообложению.
Метод реальных расходов позволяет вычитать все документально подтверждённые расходы, но требует хранения чеков, квитанций и счетов в течение 5 лет. Этот метод более выгоден при наличии высоких затрат на содержание недвижимости.
Пример сравнения двух методов
Арендодатель A получает доход от аренды 300 000 TL в год. Он выбирает паушальный метод:
300 000 TL × 15% = 45 000 TL (вычет по паушальному методу).
Налогооблагаемая база: 255 000 TL.
Арендодатель B получает такой же доход, но у него 90 000 TL документально подтверждённых расходов. Он выбирает метод реальных расходов:
(300 000 TL × 90 000 TL) ÷ (300 000 TL + 90 000 TL) = 69 230 TL (вычет по реальным расходам).
Налогооблагаемая база: 230 770 TL.
Разница в налогооблагаемом доходе – 24 230 TL, что снижает налоговую нагрузку для арендатора B.
Практические рекомендации по выбору
Выбирайте паушальный метод, если расходы на содержание недвижимости составляют менее 15% от дохода. Это удобно и не требует ведения учёта.
Выбирайте метод реальных расходов, если ваши затраты превышают 15% от дохода – так можно снизить налоговую базу.
Планируйте расходы заранее. Если планируется ремонт, страхование или другие крупные траты, лучше выбрать метод реальных расходов.
Следите за сроками. Паушальный метод нельзя сменить на метод реальных расходов в течение двух лет.
Выбор метода должен основываться на расчётах, чтобы минимизировать налоговые выплаты и избежать лишних затрат.
Мы готовы предоставить вам УСЛУГИ:
СОПРОВОЖДЕНИЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ В ТУРЦИИ
4. МОЖЕТ ЛИ АРЕНДА ПРИВЕСТИ К УБЫТКАМ?
Аренда недвижимости обычно рассматривается как стабильный источник дохода, однако в некоторых случаях расходы на её содержание могут превысить полученный доход. Это приводит к образованию налогового убытка, который влияет на расчёт налоговой базы и будущие обязательства налогоплательщика. Важно понимать, в каких ситуациях это возможно, какие убытки могут быть признаны для целей налогообложения и какие ограничения существуют.
В каких случаях расходы могут превысить доход?
Высокие затраты на ремонт и содержание. Если в течение года арендодатель вложил значительные суммы в ремонт или техническое обслуживание недвижимости, это может привести к отрицательному балансу. Например, замена сантехники, электропроводки или утепление фасада требуют крупных инвестиций, которые могут превысить доход от аренды.
Проценты по ипотечному кредиту. Если недвижимость приобретена в кредит, ежемесячные выплаты по ипотеке, особенно в условиях роста процентных ставок, могут значительно сократить чистую прибыль.
Высокие налоги и страховые взносы. Помимо налога на аренду, собственник обязан платить налог на имущество (Emlak Vergisi), а также страховые взносы, что увеличивает общие расходы.
Простои и отсутствие арендаторов. В Турции нередки ситуации, когда недвижимость простаивает несколько месяцев из-за смены арендаторов или низкого спроса. В этот период владелец несёт расходы на содержание жилья без поступления доходов.
Возможность переноса налогового убытка на будущие периоды
Согласно налоговому законодательству Турции, если расходы на содержание недвижимости превышают арендный доход, налогоплательщик имеет право перенести этот убыток на следующие 5 лет. Это означает, что убытки можно вычитать из налогооблагаемой базы в будущем, когда появится положительный доход.
Пример переноса налогового убытка
Арендодатель в 2024 году получил 200 000 TL дохода, но понёс 220 000 TL расходов (ремонт, страховка, ипотека). Убыток составил 20 000 TL.
В 2025 году его доход вырос до 250 000 TL, а расходы снизились до 180 000 TL.
Налогооблагаемая база составила бы 70 000 TL, но с учётом убытка прошлого года она снизится до 50 000 TL.
Таким образом, владелец платит налог с меньшей суммы, снижая свою налоговую нагрузку.
Исключения, когда перенос убытков невозможен
Если арендодатель сам арендует жильё. Если собственник сдаёт свою квартиру, но сам живёт в аренде, он не может учитывать убытки от аренды своей недвижимости в будущих периодах.
Если применяется 5%-ный вычет от стоимости недвижимости. В течение первых 5 лет после покупки можно вычесть 5% от стоимости недвижимости из налогооблагаемой базы. Однако неиспользованная часть этого вычета не может быть перенесена на будущие годы.
Если используется паушальный метод. Налогоплательщики, выбравшие паушальный метод (фиксированный вычет 15%), не могут переносить убытки.
5. В КАКИХ СЛУЧАЯХ МЕТОД РЕАЛЬНЫХ РАСХОДОВ ВЫГОДНЕЕ?
Выбор метода налогообложения доходов от аренды — ключевой момент для владельцев 
недвижимости в Турции. Метод реальных расходов (gerçek gider yöntemi) позволяет максимально снизить налогооблагаемую сумму за счёт учета фактических затрат на содержание объекта. В отличие от паушального метода, где вычет фиксирован (15% от дохода), этот способ даёт возможность вычитать реальные расходы, что делает его более выгодным при значительных затратах.
Какие расходы можно учитывать?
Метод реальных расходов позволяет учитывать широкий спектр затрат, связанных с арендой недвижимости, при условии, что они документально подтверждены (чеки, счета, квитанции, договоры). Среди них:
Коммунальные платежи, если они оплачиваются владельцем (вода, отопление, электричество, обслуживание лифта).
Ремонт и техническое обслуживание (покраска стен, замена сантехники, починка крыши и др.).
Амортизация здания, если оно не новое.
Страховые взносы, связанные с недвижимостью.
Проценты по ипотеке, если жильё приобретено в кредит.
Налоги на недвижимость и пошлины (например, налог на имущество — Emlak Vergisi).
Оплата услуг управляющей компании (консьерж, охрана, уборка территории).
Затраты на улучшение энергоэффективности (утепление, энергосберегающие технологии), если сумма превышает 4 400 TL (в 2023 году).
Пример:
Арендодатель получает доход 300 000 TL в год. Его расходы составляют 90 000 TL (налоги, ремонт, страховка). Используя метод реальных расходов, он уменьшает налогооблагаемую базу до 210 000 TL.
Если бы он выбрал паушальный метод (15% от дохода), вычет составил бы только 45 000 TL, что означает, что налог платился бы с 255 000 TL. Разница очевидна: метод реальных расходов снижает налоговую базу почти в два раза больше.
Дополнительные налоговые льготы. Метод реальных расходов также даёт дополнительные преимущества, которых нет при паушальном методе:
Перенос убытков на 5 лет – если расходы превышают доход, налогоплательщик может использовать разницу в следующих налоговых периодах, снижая налогооблагаемую базу.
Возможность списания 5% от стоимости недвижимости – применяется в течение первых 5 лет после покупки объекта (если он приобретён после 2019 года).
Уменьшение налоговой нагрузки при больших расходах – выгоден для владельцев недвижимости с высокими затратами на содержание.
Ограничения на применение метода. Несмотря на его очевидные преимущества, метод реальных расходов подходит не всем налогоплательщикам.
Необходимость подтверждать все расходы – для вычетов требуются чеки, квитанции, банковские выписки, иначе налоговая не примет расходы.
Нельзя применять при паушальном методе – если в прошлом году использовался паушальный метод, в течение двух лет нельзя перейти на метод реальных расходов.
Ограничения на списание некоторых расходов – например, нельзя учитывать убытки, если арендодатель сам арендует жильё.
НЕ ЗАБУДЬТЕ поделиться полезной информацией с друзьями в TELEGRAM-канале, FACEBOOK
6. ПРАКТИЧЕСКИЙ ПРИМЕР РАСЧЕТА НАЛОГА ПО РАЗНЫМ МЕТОДАМ
Выбор метода налогообложения влияет на конечную сумму налоговых обязательств. Чтобы наглядно показать разницу между паушальным методом и методом реальных расходов, разберём конкретный пример расчёта.
Пример: Допустим, арендодатель (E) сдал свою квартиру в 2024 году и получил 250 000 TL дохода. При этом его расходы на содержание недвижимости (ремонт, страховка, коммунальные платежи, налоги) составили 80 000 TL.
• Расчет по паушальному методу (фиксированный вычет 15%)
При этом методе налогоплательщик может вычесть 15% от дохода без необходимости подтверждать расходы:
250 000 TL × 15% = 37 500 TL (вычет).
Налогооблагаемая база = 250 000 TL – 37 500 TL = 212 500 TL.
• Расчет по методу реальных расходов
Формула для расчета вычета по этому методу:
(Общий расход × Налогооблагаемый доход) ÷ (Общий доход + Расходы)
(250 000 TL × 80 000 TL) ÷ (250 000 TL + 80 000 TL) = 62 500 TL.
Налогооблагаемая база = 250 000 TL – 62 500 TL = 187 500 TL.
Сравнение методов:
• Паушальный метод позволил снизить налоговую базу до 212 500 TL.
• Метод реальных расходов уменьшил налоговую базу до 187 500 TL, что на 25 000 TL выгоднее.
Если расходы владельца недвижимости превышают 15% от дохода, метод реальных расходов даёт большую налоговую экономию. В данном примере разница в снижении налога почти в два раза.
Формула для расчета налогового вычета. Чтобы быстро определить сумму возможного вычета при методе реальных расходов, можно использовать следующую формулу:
(Общие расходы × Арендный доход) ÷ (Общий доход + Расходы)
Эта формула помогает арендодателям заранее рассчитать налоговую нагрузку и определить наиболее выгодный метод.
7. ВАЖНЫЕ НАЛОГОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ
Регистрация доходов от аренды недвижимости в Турции сопровождается рядом налоговых обязательств. Независимо от выбранного метода налогообложения – паушального или реальных расходов – налогоплательщик обязан соблюдать определённые правила. Несоблюдение налоговых требований может привести к штрафам и доначислениям, поэтому важно понимать, какие документы необходимо хранить и какие риски могут возникнуть.
Хранение документов и подтверждение расходов
Если налогоплательщик выбирает метод реальных расходов, он обязан документально подтверждать все вычеты. Это означает, что необходимо сохранять:
Квитанции об оплате коммунальных услуг, если они включены в расходы.
Договоры и чеки на ремонтные работы.
Полисы страхования недвижимости.
Документы, подтверждающие уплату налога на недвижимость.
Выписки о процентных платежах по ипотеке (если применимо).
Квитанции и платежные поручения по другим расходам, связанным с арендой.
Все документы должны храниться в течение 5 лет и предъявляться налоговым органам по запросу. В случае отсутствия подтверждающих документов налоговые органы могут аннулировать вычеты, что приведёт к доначислению налога и штрафам.
При выборе паушального метода подтверждающие документы не требуются, так как налоговый вычет составляет фиксированные 15% от дохода. Однако налогоплательщик всё равно должен вести учёт поступлений и вовремя подавать декларации.
Возможные штрафы за несоблюдение налоговых требований
В случае нарушения налогового законодательства в Турции предусмотрены штрафные санкции. Вот основные ситуации, при которых налогоплательщик может столкнуться с проблемами:
Несвоевременная подача налоговой декларации – штраф за задержку подачи.
Неполное декларирование доходов – если налоговые органы выявят несоответствия, могут быть наложены значительные штрафы.
Неправильное применение налоговых вычетов – если расходы по методу реальных расходов не подтверждены, налоговая аннулирует вычет и доначислит налог.
Отказ от сотрудничества с налоговыми органами – в случае запроса документов налогоплательщик обязан предоставить их в установленный срок, иначе возможны дополнительные санкции.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Выбор метода налогообложения доходов от аренды в Турции – это стратегическое решение, которое напрямую влияет на налоговую нагрузку владельца недвижимости. В зависимости от уровня фактических расходов можно использовать паушальный метод (15%) или метод реальных расходов, позволяющий вычитать подтверждённые затраты.
Паушальный метод подходит тем, у кого расходы на содержание недвижимости составляют менее 15% от дохода, так как позволяет получить вычет без необходимости собирать документы.
Метод реальных расходов выгоден, если затраты превышают 15% от дохода, поскольку позволяет существенно снизить налогооблагаемую базу. Однако необходимо подтверждать все расходы и хранить документы в течение 5 лет.
При неправильном расчёте налоговых вычетов или несвоевременной подаче декларации налогоплательщик может столкнуться с доначислением налогов и штрафами. Важно помнить, что определённые убытки не могут быть перенесены на будущие периоды, например, если арендодатель сам снимает жильё или использует 5%-ный вычет от стоимости недвижимости.
Советы для оптимизации налоговой нагрузки:
Анализируйте свои расходы перед выбором метода налогообложения.
Ведите учёт всех расходов и храните чеки, счета и квитанции.
Планируйте налогообложение заранее, чтобы избежать неожиданных платежей.
Консультируйтесь с профессиональными бухгалтерами для оптимизации налогов.
Важность профессиональной консультации
Налоговое законодательство Турции может изменяться, а ошибки при расчётах могут дорого обойтись. Поэтому перед подачей декларации рекомендуется проконсультироваться с бухгалтером, который поможет выбрать оптимальный налоговый метод, правильно оформить все документы и минимизировать налоговые риски.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Вся информация основана на действующих законах Турции, но налоговое законодательство может изменяться, а его применение зависит от индивидуальных обстоятельств каждого налогоплательщика.
Автор и издатель не несут ответственности за возможные ошибки, неточности или упущения в статье, а также за любые финансовые или юридические последствия, возникшие в результате самостоятельного использования изложенной информации.
Настоятельно рекомендуется перед принятием налоговых решений консультироваться с лицензированными бухгалтерами в Турции. Только квалифицированные специалисты могут дать персонализированные рекомендации, учитывающие актуальные изменения в законодательстве и индивидуальные особенности налогоплательщика.
Обратите внимание:
- Расчёты в статье приведены в примерных целях и не учитывают всех возможных факторов.
- Использование налоговых вычетов требует соблюдения всех условий и хранения документов.
- Неправильное применение налоговых правил может привести к штрафам и доначислениям со стороны налоговой службы.
Чтобы избежать ошибок и минимизировать налоговые риски, всегда обращайтесь к профессионалам, имеющим право оказывать бухгалтерские и налоговые услуги в Турции.
Благодарим за внимание к нашей статье! Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести полезную информацию друзьям и знакомым. Будем весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Для желающих получать актуальную информацию, новости и рекомендации о бизнесе, развитии и жизни в Турции, предлагаем подписаться на наш TELEGRAM-канал и FACEBOOK — страницу! Только самые свежие инсайты, полезные советы и вдохновение для вашего успеха. Не пропустите ничего важного — присоединяйтесь прямо сейчас!
Информация, представленная в данной статье является конфиденциальной собственностью компании «ЕвразиЯ». Мы разрешаем использование этого материала в образовательных целях при условии указания ссылки на нашу страницу как источник. Цитирование или использование содержания статьи в коммерческих или некоммерческих целях без согласия и ссылки на источник будет являться нарушением авторских прав. Несмотря на все предпринятые меры для точности и полноты представленной информации, компания «ЕвразиЯ» не несет ответственности за её использование или интерпретацию.
