ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ АРЕНДА В ТУРЦИИ

ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ АРЕНДА В ТУРЦИИ

Просмотров: 26

Применения иностранными гражданами института гражданско-правовых договоров производственной аренды в Турции, значительно не велико. Возможно, в дальнейшем этот вид договоров аренды будет наиболее интересен иностранцам и достигнет должного уровня. В данное время практика показывает, что потенциальным иностранным производственным Арендаторам интереснее покупать готовый бизнес или регистрировать компанию с последующей инвестицией в проекты. Давайте разберёмся, что же такое договор производственной аренды в Турции.  

Что такое производственная аренда? Кто-то этот вид аренды называет узуфруктной арендой, а цивилисты иностранного права называют статутным правом или арендой коммерческой недвижимости. Сразу нужно сказать, производственная аренда не сервитут и не сугубо узурфактная аренда (хотя самое близкое понятие узурфактное право Швейцарии, потому что в законодательстве Швейцарии узуфрукт может устанавливаться не только на имущество, а также и на права). Производственная аренда — это договор, по которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору право пользования производственным объектом и получать выгоду от его плодов или доходов в обмен на арендную плату. Например, аренда оливкового сада в Турции с последующей эксплуатацией и реализацией урожая. Другой пример, полная аренда производственной базы, завода или гостиницы с целью полной эксплуатации недвижимости. Полная аренда в данном случае подразумевает аренду не ограниченную лишь вещным правом, но также подразумевает полноправное законное владение всеми правами, документами и лицензиями для эксплуатации арендного имущества.

Так как этот вид договора аренды требует помощи специалиста, данной статьей, не погружаясь в тонкости, опишем наиболее существенные особенности данного вида договора. Для желающих более подробно узнать каким образом можно арендовать производственное имущество просьба обращаться к юристам специализирующихся в данной области или еще лучше, с целью грамотного оформления сделки приобрести услугу.

Разбирая тему производственной аренды, рассмотрим общие понятия и правила регулирующие отношения между Арендатором и Арендодателем.  

Важно правильно понимать сущность и предмет производственной аренды. Такая аренда может заключаться когда Арендодатель передает в пользование Арендатору сад, ферму с животными или птицей (для получение плода), передача завода или производительной базы с документами позволяющие получать продукцию, доход  и т.д., Для сравнения например, простая аренда недвижимости для ресторанного бизнеса будет регулироваться положением закона о договоре аренды недвижимого имущества с крышей, а для заключения договора производственной аренды ресторанного бизнеса вместе с рестораном (недвижимостью) требуется передать Арендатору предметы и формальные разрешения на основании которых Арендатор сможет эксплуатировать объект договора.  

I. ПРАВОВАЯ ОСНОВА ДОГОВОРА ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ

АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Договор аренды (найма) в Турции регламентируется Обязательственным кодексом Турции (ОКТ) под номером 6098 статьями 299 – 378 где описаны все детали обязательств и взаимоотношений между Арендодателем и Арендатором.  Статья 299 ОКТ характеризуя его основные свойства определяет договор аренды следующим образом: «По договору аренды Арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) вещь за плату в пользование.» По определению закона можно сделать вывод что данный договор имеет взаимообязывающий характер и в результате этого порождает права и обязанности для каждой из сторон где основным признаком аренды является одно лицо (Арендодатель, наймодатель) передающий другому лицу за определенную плату (Арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование.

Немаловажный факт, ОКТ различает два основных вида арендных отношений:

•  общие правила аренды имущества (вещи) и недвижимости. Как специальное положение в законе отведено место для аренды жилого помещения;

•  аренда производительной вещи (аренда сада, фермы, гостиницы, завода и т.д.).

Каждый из этих видов арендных отношений имеют свои особенности, которые были описаны в серии статей об арендном праве. Вместе с этим, нужно выделить очень важный момент, производственная аренда регулируется специальными нормами ст. 357-378 Обязательственного Кодекса Турции. Вместе с этим, если в статьях о производственной аренде отсутствуют специальные нормы, в этом случае будут применяться общие положения об аренде движимого и недвижимого имущества (ст. 358 ОКТ).

Наиболее значимой отличительной от других видов аренды особенностью производственной аренды является то, что, по договору производственной аренды вместе с правом пользования имуществом передаются формальные права (документы, лицензии, разрешения и т.д.) на пользования предметом договора, однако по обычному договору аренды для пользования передается лишь арендованное имущество. Например, аренда гостиницы без лицензионных разрешений не является производственной арендой. Для того что бы данный договор приобрел характер производственной аренды, Арендодатель должен передать в арендованное пользование все виды прав и лицензий.

Ст. 357 ОКТ дает определение производственной аренде следующим образом: «По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в пользование за арендную плату производительную вещь или производительное право для извлечения плодов или доходов». Вместе с этим, положения об аренде жилых и коммерческих помещений применяются также к вещам, предоставленным Арендодателем в пользование Арендатора вместе с этими жилыми или коммерческими помещениям, т.е. если вместе с заводом будет передано здание общежития для работников завода, стороны должны будут оформить комбинированный договор аренды и договор производственной аренды.

Для аренды сельскохозяйственных предприятий или недвижимости сельскохозяйственного назначения, если имеются специальные положения, необходимо будет применять специальные нормы. Если не имеются специальные нормы к договору будут применены общие положения закона о производственной аренде.  Помимо этого, для регулирования споров производственной аренды применяются общие нормы Обязательственного и Гражданского Кодексов Турции, за исключением положений об аренде жилых и коммерческих помещений.


На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.


II. СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИ (особенности) ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ АРЕНДЫ

1. ДОГОВОР ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ АРЕНДЫ НАДЕЛЯЕТ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМИ ОБЕ СТОРОНЫ ДОГОВОРА

Договор аренды относится к числу синаллагматических, подразумевающие возникновение прав и обязанностей у обеих сторон договора. Арендодатель может предоставить Арендатору только право самостоятельного или совместного пользования имуществом на определённый срок или бессрочно.

Основная обязанность Арендодателя по договору аренды — это предоставления Арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора производственной аренды. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано Арендатору в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии определенного срока в разумный отрезок времени.

2. ДОГОВОР ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ АРЕНДЫ ИМЕЕТ ВОЗМЕЗДНЫЙ ХАРАКТЕР

Договор производственной аренды является возмездным. В отличии, например, от такого договора, как ссуда, договор производственной аренды всегда предполагает оплату. Так в ст. 362 ОКТ говорится: «Арендатор обязан платить арендную плату и, при их наличии, дополнительные расходы в конце каждого года аренды, но не позже даты истечения срока аренды, если иной срок не установлен соглашением или местным обычаем». Следовательно, отсутствие в договоре информации о размере арендных платежей, может повлечь за собой признание такого договора недействительным.

Правда, в силу своей специфики недействительности, договор производственной аренды имеет свои особенности. По общему правилу, недействительность договора влечет за собой необходимость возвращения сторон договора в их первоначальное (преддоговорное) состояние. В связи с этим договор должен быть признан недействительным и прекращает действие только на будущие события. Условно говоря, с юридической точки зрения, если договор будет признан недействительным, каждый останется при своем, Арендатор попользуется вещью, а Арендодатель может пользоваться полученной оплатой за переданное имущество. Исключения составляют случаи, когда с требованием о взыскании налогов полученного по договору аренды обращаются налоговые органы, которым абсолютно “фиолетово” признан договор недействительным или нет. Для налогового органа главное, прибыль получена, заплати налоги и спи спокойно.

Стоимость имущества производственной аренды в Турции должна быть согласованна между гражданами Турции в национальной валюте. Вместе с тем, иностранцы могут в договоре аренды указать сумму производственной аренды в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, серебра, пшеницы и т.п.

В договоре аренды стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Если стоимость договора производственной аренды согласована на условиях одна часть денежными единицами, а другая часть в виде рабочей силы, такой договор считается комбинированным. Безвозмездным договор производственной аренды быть не может.

На практике, наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которая применяется в виде платеже установленных в твердой денежной сумме. Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных Арендатором за счет использования арендованного имущества, и другие формы оплаты.

Плата за пользование имуществом по договору производственной аренды может вносится ежемесячно, в квартал или сезонно. Стороны в праве предусмотреть другую периодичность внесения платы за пользование предмета договора производственной аренды.

Однако абстрактное указание в договоре размера арендной платы за определенный период (например, год) еще не может считаться согласованным сроком внесения платы за использование арендованного имущества. Поэтому многое будет зависеть от конкретных формулировок в договоре. Если в договоре четко указано, что арендная плата за использование предмета аренды вносится ежегодно в начале или в конце года, такое указание можно считать установленным сроком внесения платы по договору.

3. ДОСТИЖЕНИЕ СТОРОНАМИ СОГЛАШЕНИЯ О СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Существенные условия в договорах — это такие условия, без прямого согласования которых договор не считается заключенным и не порождает правовые последствия. В случае отсутствия существенных условий, данный пробел в договоре аренды носит фатальный исход. Поэтому, договор производственной аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества Арендатору. Передача имущества и надлежащих прав Арендатору является обязательным исполнением заключенного договора производственной аренды. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что только после согласованного в устной форме, или после подписания договора (если требуется его нотариального удостоверение), для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Следовательно, если стороны не согласовали, не выразили своё волеизъявление по существенным условиям договора, ни Арендодатель, ни Арендатор не могут выдвигать требования   передачи имущества в пользование или требовать оплату за пользование предметом договора аренды. В таких случаях, договор аренды без наличия существенных признаков, судом Турции может быть переквалифицирована в другой вид договора или признана полностью недействительной с момента его заключения. Например, Арендатор заключил договор на эксплуатацию кафе, однако Арендодатель передал часть движимого имущества, или же передав движимое имущество (кухня, стулья, столы, стаканы и т.д.) но не передал право пользоваться разрешением (лицензией). При таком раскладе данный вид договора аренды может называться договором аренды недвижимости с крышей и договором аренды движимого имущества, но не в коем случае подобный вид договора нельзя будет характеризовать как договор производственной аренды.

Если исходить из того, что некоторые виды договора производственной аренды подлежат регистрации, то можно предположить, что это соглашение вступает в силу только после регистрации, и данное предположение будет верным. По аналогии с правилом о том, что специальный вид договора производственной аренды имущества подлежит регистрации, такие договоры считаются заключенными с момента требуемой регистрации.

4. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЯВЛЯЕТСЯ СРОЧНЫМ

По общему правилу договор аренды является срочным, следовательно, имущество передается в пользование Нанимателю (Арендатору) на определенный срок. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть срок аренды перед заключением договора, или во время действия договора производственной аренды. Если срок производственной аренды (найма) не установлен, он определяется местными обычаями. Если местными обычаями невозможно установить разумный срок, в этом случае договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Для отдельных видов имущества может предусматриваться особое правовое регулирование. Так, специальным законодательством, могут быть установлены ограничения, например, максимального срока договора аренды. Скажем, срок действия договора аренды государственной земли в Турции определяется по соглашению сторон, но не может превышать 49 лет.

Ограничение максимального или минимального сроков договора аренды является императивным требованием (требующее безусловного подчинения) законодателя, которое не может быть изменено по соглашению сторон. В таком случае, даже если стороны заключили договор на более длительный срок, чем это разрешается специальным законом, считается, что договор заключен на срок, который может быть допустимым (максимальным) по закону.

5. ХАРАКТЕРНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕКТА (ПРЕДМЕТА, ИМУЩЕСТВА) ДОГОВОРА

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Законом устанавливаются виды имущества, сдача в производственную аренду которого не допускается или ограничивается, а также отдельно регламентируются сдача в аренду государственных земельных участков и других обособленных природных объектов.  Следовательно, сдача некоторых вещей в аренду, имеет свои особенности и может быть ограничена законом (например, для иностранцев нельзя арендовать сады или водоемы на территории военных или охраняемых зон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ОКТ, но и специальных норм административного права Турции. Имущества (вещи), являющиеся объектами договора аренды, должны обладать некоторыми признаками:

а) Вещь должна быть непотребляемой, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе эксплуатации. К таким вещам можно отнести: земельные участки, квартиры приносящие доход, другие обособленные природные объекты, водоемы, леса, фермы, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, интернет сервер и т.д.;

б) Вещь должна быть индивидуально-определенной имеющая критерии определения предмета. Например, лесной воздух нельзя будет арендовать;

в) Передача вещи в аренду должна влечь временное отчуждение собственником права пользования и эксплуатации этой вещью.

Предметом договора найма (аренды) может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (водоем, завод, гостиница, сервер, автомобильный парк и т.д.). Законодательством Турции могут устанавливаться виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды. В данном случае может идти речь об имуществе, изъятом из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной обороноспособность. Однако, еще раз необходимо подчеркнуть, в Турецком праве существует два вида аренды: аренда движимого и недвижимого имущества, и производственная аренда (приносящая плоды или доход). Главная особенность производственной аренды –  арендованное имущество должно приносить какой-либо доход или плоды полученные в процессе эксплуатации арендованного имущества.

Если предмет договора производственной аренды состоит из нескольких вещей, в этом случае будут применяться правила, установленные для комбинированных договоров.

Быть владельцем имущества Арендодателю не обязательно. Арендодатель на правах субарендодателя может передавать вещь Арендатору. Но для этого Арендатору требуется получить одобрение для передачи арендованного имущества. Если Арендодатель не одобрит договор аренды, субарендодатель будет нести самостоятельную ответственность перед Арендатором.

 III. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Содержание договора производственной аренды должно представлять собой совокупность всех его условий. В свою очередь в договоре аренды должны быть установлены конкретные права и обязанности Арендодателя и Арендатора. Ниже будут перечислены основные права и обязанности сторон по отношению друг к другу в договоре производственной аренды.

1. ПРЕДОСТАВИТЬ СДАВАЕМОЕ В ПРОИЗВОДСТВЕННУЮ АРЕНДУ ИМУЩЕСТВО В СОСТОЯНИИ, СООТВЕТСТВУЮЩЕМ ЕГО НАЗНАЧЕНИЮ

Основная обязанность Арендодателя по договору аренды – предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Так в соответствии ст. 360 ОКТ Арендодатель обязан передать Арендатору объект аренды, включая арендуемое движимое или недвижимое имущество, если таковое имеется, в состоянии, пригодном для его целевого использования и эксплуатации, и поддерживать его в этом состоянии в течение всего срока действия договора.

2. В СЛУЧАЯХ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОИЗВОДИТЬ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ.

Капитальным ремонтом считается ремонт объекта производственной аренды (здания, оборудования, подвод водоканала к саду или ферме) с целью восстановления его капитального ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Так, в соответствии ст. 361 ОКТ: «Арендодатель обязан за свой счет выполнять капитальный ремонт, в котором возникает необходимость во время аренды, как только Арендатор известит его о такой необходимости». Согласно закона, Арендодатель обязан провести капитальный ремонт по мере необходимости на объекте в течение срока аренды за свой счет и самое главное, оперативно, отреагировать на запрос Арендатор как только получит информацию о необходимости такого ремонта.

Арендодатель в данном случае отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие, или ограничивающие пользование им. Данное условие имеет силу, даже если во время заключения договора Арендодатель не знал об этих недостатках. Капитальный ремонт или устранение недостатков имущества должны производиться в срок, установленный договором аренды. Если срок ремонта не указан в договоре, Арендатору потребуется самостоятельно незамедлительно сообщить Арендодателю о требуемом ремонте. Если между сторонами не определены сроки устранения недостатка договором аренды, а ремонт вызван неотложной необходимостью, Арендатор, уведомивший Арендодателя и не получивший ответа в разумный срок, может самостоятельно отремонтировать арендованное имущество с последующим требованием выплаты за расходы по ремонту.

3. ОПЛАЧИВАТЬ НАЛОГИ И СОПУТСТВУЮЩИЕ АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ВЫПЛАТЫ

Доходы Арендодателя, полученные от аренды физическим или юридическим лицом, облагаются налогами.  Хотя в ст.362 ОКТ четко не прописано об обязательстве Арендодателя выплачивать налоги на доход и сопутствующие административные расходы, однако Налоговый Кодекс Турции и общие положения о договоре аренды (ст. 302 ОКТ) нарекает обязательством выплаты налога Арендодателем. Вместе с этим, закон не запрещает сторонам договора определится какие виды налогов и кем они будут выплачиваться в процессе действия договора производственной  аренды. Естественно, если в договоре производственной аренды не указана сторона которая будет выплачивать налоги, в этом случае по умолчанию обременение по уплате налогов ложится на Арендодателя.

4. НЕСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ В СЛУЧАЕ ВЫДВИНУТЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМИ ЛИЦАМИ

Само по себе передача имущества третьим лицам не является основанием для прекращения или изменения договора производственной аренды. Однако учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативные последствия для Арендатора, закон предусматривает, что при заключении договора аренды Арендодатель обязан предупредить Арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога и тому подобное). Например, арендное имущество может быть в залоге под кредит в банке. В случае невыплаты кредита Арендодателем, банк может продать имущество третьим лицам, которые выдвинут право расторжения договора с Арендатором. В таком случае, невыполнение Арендодателем обязанности сообщить о правах третьих лиц, дает Арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжение договора и, если будет иметь место возмещение убытков. Что бы обезопасить от выдвинутых прав третьими лицами можно посоветовать зарегистрировать договор производственной аренды в Кадастровой Службе.

IV. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА 

При составлении договора аренды недвижимости, указываются права и обязанности обеих сторон. Арендатор, физическое или юридическое лицо, которое в рамках арендного договора берет в аренду движимое или недвижимое имущество.  Иными словами, под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки (Арендодателю), передается на время для пользования другой стороне (Арендатору) за согласованную плату. Ниже будут перечислены основные обязательства Арендатора.

1. ОБЯЗАННОСТЬ ПО ОПЛАТЕ ЗА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО

Во время подписания договора аренды стороны должны согласовать сумму арендной платы. Для согласования стоимости оплаты арендного имущества стороны должны руководствоваться свободным волеизъявлением, добросовестностью и моральными принципами. В отличие, например, от договора ссуды, договор производственной аренды всегда является возмездным и предполагает оплату. При этом если текст договора не содержит информацию о размере арендных платежей, то оно может повлечь за собой признание такого договора недействительным (ст. 313 ОКТ). Так, в соответствии ст. 362 ОКТ: «Арендатор обязан платить арендную плату и, при их наличии, дополнительные расходы в конце каждого года аренды, но не позже даты истечения срока аренды, если иной срок не установлен соглашением или местным обычаем». К дополнительным расходам применяются общие правила для договора аренды. Если Арендатор после приемки вещи просрочил оплату  арендных платежей или дополнительных расходов по которым наступил срок платежа, Арендодатель вправе письменно предупредить Арендатора о  готовности расторгнуть договор, если в течении не более шестидесяти дней последний не погасит образовавшуюся задолженность. Если Арендатор не оплатил в назначенный срок, Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды без предупреждения (п.2 ст. 362 ОКТ).

Стоимость аренды имущества в Турции необходимо согласовывать в национальной валюте. Вместе с тем иностранцы могут, заключая договор аренды указывать сумму в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, серебра, валюты, пшеницы и т.д. В договоре аренды стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Иногда стоимость договора аренды может быть заключен на условиях выплаты денежными единицами и одновременно в виде оказания услуг либо товарным бартером, такой договор аренды в этом случае считается комбинированным.

Для наступления обязательств оплаты по договору аренды Арендодатель должен надлежащим образом полностью передать арендованное имущество Арендатору, а также не препятствовать и не ограничивать пользование им.

Место и способ оплаты за пользование арендованным имуществом прописывается в договоре аренды. В случае если данное условие не прописано в договоре аренды, оплата должна быть произведена по месту жительства или регистрации Арендодателя.

Согласно ст. 363 ОКТ, Арендатор может потребовать снижение арендной платы в случаях чрезвычайных обстоятельств. В соответствии с указанной статьей «Арендатор может потребовать от Арендодателя пропорционального уменьшения арендной платы в тех случаях, когда обычные доходы от сельскохозяйственных угодий уменьшаются вследствие чрезвычайного бедствия или стихийных бедствий». Первоначальный отказ от такого права действителен только в том случае, если возможность наступления таких обстоятельств была учтена при определении размера арендной платы или если возникший ущерб покрывается страховкой.

Во время перечисления суммы за арендное имущество в квитанции на оплату лучше указать назначение платежа – «оплата за аренду» (Kira Ücreti). В случаях, когда оплата за арендованное имущество производится наличными средствами, нужно обязательно получить расписку где будет указана сумма, дата оплаты и роспись Арендодателя или представителя Арендодателя.

2. ИСПОЛЬЗОВАТЬ АРЕНДУЕМЫЙ ОБЪЕКТ В СООТВЕТСТВИИ С ЕГО ЦЕЛЕВЫМ НАЗНАЧЕНИЕМ И ПРОИЗВОДИТЬ НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫЙ РЕМОНТ

В соответствии ст.364 ОКТ: «Арендатор обязан обеспечить надлежащее содержание вещи. Он обязан в соответствии с местным обычаем выполнять текущий ремонт и заменять малоценные инвентарь и орудия, которые пришли в негодность из-за обветшания или износа». Согласно закона, Арендатор обязан использовать арендуемый объект (имущество) в соответствии с его целевым назначением и эксплуатировать его с должной осторожностью и, в частности, должен обеспечить поддержание его долгосрочной производительности. Например, если речь идет об аренде бананового сада в Анталии, Арендатор должен не только эксплуатировать сад, одновременно с получением урожая (плода) он должен заботится о деревьях и обрабатывать их и оберегать от болезней.

Арендатор не вправе без согласия Арендодателя изменять порядок эксплуатации объекта аренда, изменять сам объект таким образом,  при котором восстановить его в первоначальный вид после истечения срока производственной аренды будет невозможно. Кроме того, Арендатор обязан осуществлять нормальное техническое обслуживание арендуемого объекта. В соответствии с местным обычаем, он должен провести мелкий ремонт и заменить недорогое оборудование и инструменты, которые пришли в негодность в результате старения или износа (ст. 365 ОКТ). Арендатор должен поддерживать чистоту и целостность предмета договора аренды, оплачивать основные расходы по содержанию имущества. Словосочетание «содержание арендованного имущества» здесь подразумевает поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации состоянии, а также расходы, связанные с проведением текущего ремонта.

3. СООБЩАТЬ АРЕНДОДАТЕЛЮ О НЕДОСТАТКАХ СДАННОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА

Арендатор должен сообщать о недостатках и претензиях третьих лиц, возникших во время пользования имуществом. Недостатки могут возникнуть как по вине Арендатора, так и без его вмешательства. В любом случае согласно ст. 318 ОКТ, Арендатор должен незамедлительно сообщить Арендодателю о возникшей проблеме. Если недостаток, поломка и т.п. возникли неожиданно, и сообщить Арендодателю о поломке или недостатке сразу не представляется возможным, в случаях требуемые срочного вмешательства дает право Арендатору самостоятельно устранить проблему.

Сообщать Арендодателю о недостатках сданного в аренду имущества можно в письменном виде или в устной форме. Для подтверждения в суде в случае спора лучше уведомить в письменном виде. Здесь сообщать Арендодателю о требованиях третьих лиц или недостатках арендованного имущества является обязательством Арендатора. Поэтому, если возникает необходимость в капитальном ремонте или третье лицо предъявляет права на арендованную вещь, Арендатор обязан немедленно известить об этом Арендодателя. Так как Арендатор отвечает за ущерб, причиненный Арендодателю в результате того, что не известил его.

4. ЗАПРЕТ ПЕРЕДАЧИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА СУБАРЕНДАТОРУ

Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, Арендатор может реализовать лишь с согласия Арендодателя (ст. 366 ОКТ). К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог и т.д.

Следовательно, ст. 366 ОКТ четко регулируя запрет на субаренду и передачу права пользования. В соответствии с настоящей статьей Арендатор не вправе сдавать в субаренду весь предмет, или часть предмета аренды, или передавать право пользования, или эксплуатации без согласия Арендодателя. Однако Арендатор может сдавать в аренду некоторые части предмета договора производственной аренды при условии, что он не требует каких-либо изменений, которые могут нанести ущерб Арендодателю (п.2 ст. 366 ОКТ). Правила, регулирующие субаренду, применяются по аналогии с договорами аренды, заключенными между Арендатором и третьим лицом.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором аренды, при досрочном или установленных сроках законом прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае субарендатор не имеет право требовать от Арендодателя заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором производственной субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Данное положение дает право выдвигать требования друг другу лишь сторонам договора субаренды. Следовательно, субарендатор может выдвинуть какие-либо требования лишь к Арендатору.


Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь  на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.


V.  РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ АРЕНДЫ

1. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЁННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

Главным основанием прекращения обязательств по договору аренды является завершение срока его действия. Здесь под термином срок, подразумевается согласованный между Арендодателем и Арендатором определённый отрезок времени, на протяжении которого обе стороны обязуются выполнять обязательства, указанные в договоре.

Определенный срок может быть в виде определенной даты (например, с 10.01.2020 до 31.12.2020) так же может быть установлено от определенного периода до истечения какого-нибудь события. Иными словами, сроки могут определятся не в виде календарных дней, а основываются на определенном событие.

Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. В случаях, когда стороны открыто не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то действие договора аренды будет равен согласованному сроку действия договора. Например, стороны могут заключить договор 01.02.2020 года, однако в договоре прописать условие действия договора с 15.04.2020 года. В таких случаях начало действия договора аренды начнется с 15.04.2020 года.

Согласно ст. 367 ОКТ, когда стороны явно или молчаливо установили определенный срок производственной аренды, договор аренды прекращается без предупреждения по истечении этого срока. Если договор производственной аренды продлевается по умолчанию, то в отсутствие иной договоренности он продлевается из года в год на тех же условиях. Каждая из сторон может расторгнуть продленный договор аренды на конец года аренды, предупредив об этом заранее в установленный законом срок.

Следовательно, по положению закона, когда одна из сторон открыто или бездействием (молчанием) установили определенный срок действия договора, договор аренды прекращается без предупреждения по истечении последнего дня установленного срока. Так закон указывает что в договорах с определённым сроком действия не требуется отдельного уведомления сторон о намерении расторгнуть договор производственной аренды. Если стороны между собой решили и вписали условие обязательного уведомления о намерении расторжения договора аренды, данное условие, не имея существенного значения, а носящий лишь информативный характер не ограничит право расторжения договора. Иными словами, если даже стороны не уведомят о намерении расторгнуть договор, такой договор аренды будет расторгнуть по умолчанию.

Если Арендодатель, не предупредив  надлежащим образом в предусмотренном законодательством порядке Арендатора, фактическими действиями (например, изъятием арендованного оборудования, сдачей помещения другому лицу и пр.) прекращает договор производственной аренды заключенный на определенный срок, то при отсутствии согласия Арендатора на такое прекращение Арендодатель обязан возместить Арендатору все вызванные этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом Арендатор вправе требовать от Арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение действия договора.

Стороны не могут изначально отказаться от права расторжения договора аренды. Однако если договор аренды заключен на определённый срок, в случае расторжения договора аренды возможно включить в условия договора виды компенсаций.

2. ДОГОВОР АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЁННЫЙ СРОК

Не всегда стороны договора аренды согласовывают срок действия договора аренды. Арендатор и Арендодатель могут забыть включить сроки действия договора аренды, или заключить договор аренды имущества на неопределенный срок по обоюдному желанию сторон. 

Договор аренды заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут сторонами при условии соблюдения установленных законом сроков и дат, если только каждой из стороны не были оговорены более длительные сроки уведомления чем те, которые указаны в законе.

Так закон открыто гласит что договор, заключенный на неопределенный срок дает право Арендодателю и Арендатору отказаться от него с соблюдением установленных законом сроков предупредив (уведомив) об этом другую сторону. Согласно ст. 368 ОКТ: «..если договор аренды заключен на неопределенный срок, стороны вправе расторгнуть его на любой день, предупредив об этом за шесть месяцев, если не существует иного соглашения или местного обычая и природа арендованной вещи не дает оснований предполагать иную волю сторон. Если иное не предусмотрено договором производственной аренды заключенный на неопределенный срок, уведомление о расторжении договора может быть подано весной и осенью для производственной аренды сельскохозяйственных земель в соответствии с местными обычаями». Для других видов производственной аренды определенного срока законом не установлено.

Здесь предупреждение (уведомление), как в договорах аренды с определенным сроком не информативное, а конструктивное (обязательное) условие. Отсчёт сроков уведомления начинается с даты начала действия договора аренды. «Если сроки или даты, указанные в договоре или в законе не соблюдены или, не были соблюдены сроки уведомления, извещение для расторжения будет действовать для следующего периода» (п.2 ст.328 ОКТ). Например, просроченное уведомление в 2020 году будет иметь силу для следующего периода в 2021 году.

Предупреждение о расторжение договора должно быть адресовано контрагенту (Арендатору, Арендодателю) и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Уведомление действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица.

VI. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО ОСОБЫМ ПРИЧИНАМ

Стороны договора не всегда могут предусмотреть всех причин, по которым придется досрочно расторгнуть договор производственной аренды. Выше было сказано, что основным способом расторжения (изменения) договора аренды является расторжение или изменение договора по соглашению сторон, завершения действия договора или же посредством уведомления для договоров производственной аренды с неопределенным сроком. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное правило. К примеру, стороны заключая договор могут внести специальные положения и виды компенсации если одна из сторон в одностороннем порядке расторгнет договор аренды недвижимого имущества. Однако, даже при прописанных условиях в договоре, стороны не могут вносить в договор положения ограничивающие законные права Арендодателя или Арендатора (п.2 ст. 330 ОКТ).

Вместе с этим для договора производственной аренды включены особые (специальные) положения, когда Арендодатель может расторгнуть договор аренды по нескольким причинам:

•    По уважительной причине: если по уважительным причинам исполнение договора аренды становится невыносимым для одной из сторон, она вправе расторгнуть его в любое время, предупредив об этом в установленный законом срок. В этом случае судья определяет имущественные последствия досрочного расторжения с учетом всех обстоятельств (ст. 369 ОКТ).

•    Банкротство Арендатора: при банкротстве Арендатора после передачи вещи договор аренды прекращается с даты открытия конкурсного производства. Однако, если Арендодателю предоставлено достаточное обеспечение за текущую арендную плату и за вещи, внесенные в инвентарный список, Арендодатель обязан оставить аренду в силе до конца года аренды (ст.370 ОКТ).

•    Смерть Арендатора: в случае смерти Арендатора его наследники или Арендодатель могут расторгнуть договор при условии соблюдения ими установленного законом срока уведомления о расторжении договора в течение шести месяцев (ст. 371 ОКТ).

VII. ЗАВЕРШЕНИЕ ДОГОВОРА И ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА

По истечению срока аренды Арендатор обязан вернуть вещь вместе со всеми предметами, включенными в инвентарный список, в состоянии, в котором они находятся в момент возврата. Арендатор вправе получить возмещение за улучшения, которые являются результатом: a) усилий, выходящих за рамки надлежащей эксплуатации вещи; б) ремонтных работ или изменений, на которые арендодатель дал свое письменное согласие.

Арендатор обязан возместить Арендодателю ущерб от ухудшений, которых он мог бы избежать, эксплуатируя вещь надлежащим образом. Ничтожно любое соглашение, которым Арендатор заранее обязуется уплатить по прекращении аренды возмещение, которое покрывает нечто иное, нежели возможный ущерб (ст. 372 ОКТ).

При возврате вещи Арендодатель обязан проверить ее состояние и незамедлительно известить Арендатора о недостатках, за которые тот отвечает. Если Арендодатель этого не сделал, Арендатор освобождается от всякой ответственности, если только речь не идет о недостатках, которые невозможно было обнаружить при обычной проверке. Если Арендодатель обнаруживает такие недостатки позже, он должен незамедлительно известить о них Арендатора.

Если предметы, включенные в инвентарный список, были оценены при передаче вещи, Арендатор должен по прекращению аренды вернуть предметы такого же рода и оценочной стоимости или возместить уменьшение стоимости инвентаря. Арендатор не должен возмещать стоимость предмета, если он докажет, что недостающие предметы погибли по вине Арендодателя или в результате непреодолимой силы (ст. 373 ОКТ).

Арендатор вправе требовать возмещения за прирост стоимости, явившийся результатом его затрат и труда.

Если Арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит характер штрафа.

Арендатор сельскохозяйственной земли не может претендовать на какие-либо права в отношении плодов, еще не собранных после прекращения договора аренды. Однако Арендатор может потребовать денежных компенсаций за понесенные им сельскохозяйственные расходы на выращивание продукта, сумма которых будут определены судьей, и эта компенсация должна быть уменьшена из начисленной арендной платы  (ст. 374 ОКТ)

Арендатор, возвращающий арендованный объект, должен оставить на арендованном объекте достаточное количество запасов, как того требует обычное предприятие. Например, сдав ферму с животными, Арендатор должен оставить достаточный запас кормов.  Арендатор может потребовать компенсации за излишек оставшегося запаса, если он оставляет больше, чем получил первоначально, арендовав объект. Если Арендатор оставляет меньше, чем он первоначально получил, заключая договор производственной аренды, он обязан возместить недостающий запас или компенсировать его стоимость (ст. 375 ОКТ)

VIII. АРЕНДА СКОТА В ТУРЦИИ

Многие выходцы из бывшего союза вероятно  помнят знаменитый советский мультфильм «Простоквашино», где в одной из серий кот Матроскин берет в аренду корову. В результате использования арендованного скота кот Матроскин получил не только молоко, но также теленка. С момента выпуска мультфильма на экраны телевизоров прошло уже много времени, вчерашние дети выросли, а бизнес идея аренды скота стала реальным доходом в Турции.

В Турции для аренды скота существует специально положение в Обязательственном Кодексе. Так согласно ст. 376 ОКТ, при аренде скота, не связанной с договором сельскохозяйственной аренды, все доходы, полученные от использования скота, принадлежат Арендатору, если иное не установлено соглашением или местным обычаем. Арендатор обязан кормить скот и заботиться о нем, а также платить Арендодателю арендную плату деньгами или частью от доходов.

Если иное не установлено соглашением или местным обычаем, Арендатор отвечает за вред, причиненный скоту, если он не докажет, что вред возник, несмотря на заботу о скоте и присмотр за ним. Чрезвычайные расходы на содержание скота, которые возникли не по вине Арендатора, относятся на счет Арендодателя. Арендатор обязан при первой возможности известить Арендодателя о серьезных несчастных случаях или болезнях животного (ст. 377 ОКТ).

Когда договор заключен на неопределенный срок, каждая сторона вправе расторгнуть его в любое время, если иное не установлено соглашением или местными обычаями. Расторжение договора аренды скота должно быть добросовестным и должно произойти в удобное время для второй стороны (ст. 378 ОКТ).


Вашему вниманию ссылки на серию статей посвящённых аренде в Турции:

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ПРАВЕ ТУРЦИИ

О ПРАВАХ ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА СДАВАЕМОЕ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

 

 

Знайте свои права, берегите себя и своих близких!

Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в:  ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ,  ВКОНТАКТЕ,   ОДНОКЛАССНИКАХ  или в  ТВИТТЕРЕ

 

 

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

13 + шесть =