ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЕ АРЕНДНОГО ДОГОВОРА В ТУРЦИИ

ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЕ АРЕНДНОГО ДОГОВОРА В ТУРЦИИ

В Турции все юридические или физические лица, предоставляющее в аренду своё имущество, а так же юридические или физические лица арендуемые жилое помещение или офис, обеспечиваются равными условия осуществления своих прав.

Волеизъявление, желание арендовать квартиру для проживания или работы арендаторов в арендованной квартире, принадлежащие владельцу недвижимости. После того как стороны подпишут договор аренды регулирование прав сторон будет основываться на тексте контракта и согласно Обязательственного Кодекса Турции.

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • Физические лица,
  • юридические лица,
  • а также государство.

 В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Основные защитные меры, которыми законодатель наделяет арендодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора аренды жилья или офиса арендатором, закреплены в статьях 299-378 Обязательственного Кодекса Турции. Согласно данному закону по договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (жилое помещение или офис на территории Турции) за плату в пользование, а арендатор обязуется выплатить обговоренную сумму (арендную плату).

Все категории расторжение арендного договора в Турции, можно систематизировать в триединую конструкцию, состоящую из:

 – расторжения договора по соглашению сторон;

 –  по решению суда;

 – в порядке одностороннего отказа от договора.

Все эти способы являются мерой защиты прав сторон договора аренды жилья. В этой статье хочется обратить внимание на тонкости расторжение договора найма когда стороны пришли к обоюдному согласию и в случаях когда арендатор хочет расторгнуть договор раньше времени.

На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.

 ДОГОВОР АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

В Законе Обязательственного Кодекса Турции дается возможность заключать договор аренды на определенный или неопределенный срок.

Договор считается заключенным на определенный срок если он может прекратится без предупреждения по истечении оговоренного срока. Все другие договора аренды, если в них не определен срок считаются заключенными на неопределенный срок.

Стороны заключившие договор аренды жилого или офисного помещения в Турции, на определенный срок, например на 1 год, должны помнить, что договор аренды не прекращается автоматически после окончания срока его действия. Другими словами, если арендатор (снявший) жилье, хочет расторгнуть договор, то правильно будет уведомить арендодателя за 15 дней до завершения срока договора аренды, т.е. арендодатель должен получить уведомление за 15 дней завершение срока договора, а не в течение 15 дней. Уведомить арендодателя нужно в письменной форме. Если хотите, что бы уведомление было сделано наверняка, лучше оправить уведомление нотариусом на адрес указанный в договоре аренды. Для счастливчиков, которые имеют диалог с арендодателем, можно написать от руки уведомление и попросить арендодателя подписать данное уведомление.

Самое интересное, согласно закону Турции, если договор аренды не расторгается путём уведомления арендатором арендодателя, он автоматически продлевается по умолчанию и считается действующим в течение следующего года на условиях подписанного ранее договора с определенным сроком. Соответственно теперь желающему расторгнуть договор арендатору требуется выдержать сроки уведомления указанные в законе Турции.

Например 1 января 2015 года был подписан договор аренды на год. За 15 дней истечения этого срока, точнее самый крайний срок 15 декабря нужно уведомить арендодателя о расторжение договора. Если же арендатор явно не уведомил арендодателя, данный договор трансформируется в договор аренды на неопределенный срок и по умолчанию продлевается на год. Однако стороны желающие расторгнуть договор каждый год до 15 декабря должны уведомить арендодателя о расторжение договора найма (аренды).

ЕСЛИ ДОГОВОР ЗАКЛЮЧЕН НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

Вы спросите, а если арендодатель просит расторгнуть договор? Увы, у арендодателя таких прав нет, будь подписанный договор между сторонами на определенный или неопределенный срок.

Если в случае с определенным сроком арендного договора арендатор не захочет расторгать договор аренды и последнего устраивает условия аренды, он может оставаться дальше проживать на арендованном жилье. За основание этого правила взята статья 347 Обязательственного Кодекса Турции где ясно говорится «Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.» другими словами, арендодатель на основании завершения договора не имеет право расторгнуть договор, однако, договор аренды продлившийся 10 лет дает право арендодателю расторгнуть договор найма уведомив об этом арендатора за три месяца завершения срока договора подписанный сторонами.

Договор заключенный на неопределенный срок дает арендатору (съёмщику) больше преимущества. Дело в том, что согласно статье 347 Обязательственного Кодекса Турции, где ясно сказано «Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.» В переводе закон Турции гласит следующее право арендатора подписавший договор на неопределенный срок, даёт возможность без проблем проживать в арендованном помещение в течение 10 лет и иметь возможность в любой момент расторгнуть договор. Арендодатель же может расторгнуть договор лишь по истечению 10 летнего срока. Нормативный срок расторжения договора аренды (подписанного на неопределенный срок, с ежемесячной оплатой арендной платы) составляет 3 месяца, считая с конца календарного месяца, в котором договор был подписан.

 

ЧТО БУДЕТ ЕСЛИ АРЕНДАТОР НЕ УСПЕЕТ СО СРОКАМИ УВЕДОМЛЕНИЯ О РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА?

Следуя закону, в этом случае договор найма в Турции автоматически продлевается на год по условиям указанные в договоре заключенный между арендодателем и арендатором. Так как у арендодателя (владельца квартиры) имеются другие права для расторжения договора, он не имеет права основываясь сроками договора выживать добропорядочного арендатора из арендованного помещения. Однако, тут палка о двух концах. В этом случае, арендодатель имеет право получать арендную плату в течение года указанное в договоре. Т.е. желание арендатора заключившего договор аренды на определенный срок в одностороннем порядке расторгнуть договор найма и съехать с квартиры, обойдется чревато, эту тему раскроем ниже.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЁННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЁННЫЙ СРОК В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ. 

Выше было сказано что существенно защищенные права арендатора не является причиной ущемление прав арендодателя. Закон в Турции одновременно соблюдая права арендатора укрепил гарантии получения финансовых средств арендодателя. Другими словами закон, дав возможность арендатору не расторгать договор аренды закрепил за арендодателем право быть защищенным в случае одностороннего расторжения договора аренды арендатором.

Проблемы при досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке у иностранных граждан в Турции возникают очень часто. В таких ситуациях арендодатели, в основном, злоупотребляют своими правами и стараются не придерживаться обязательств, прописанных в договоре. Подписывая договор аренды, обращайте внимание на все пункты, прописанные в вашем договоре. Постарайтесь вписать пункт позволяющий расторгать контракт аренды в одностороннем порядке. Если есть сомнения с арендованным помещением, советуем в этом случае посоветоваться с нашими юристами, и выбрать правильную стратегию поведения что бы расторгнуть договор аренды без морального и материального ущерба для вас.

Арендатор имеющий на руках договор аренды, в котором предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, при желании воспользоваться этим, должен сообщить о своих намерениях другой стороне, желательно за месяц до даты предполагаемого расторжения, или же применить срок указанный в договоре. При этом необходимо подписать следующие документы:

– соглашение о расторжении договора аренды;

– акт приема-передачи помещения.

ЧТО ДЕЛАТЬ ЕСЛИ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕ ПРОПИСАНЫ УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ?

Если в договоре не прописан пункт о расторжении договора в одностороннем порядке, постарайтесь договориться с арендодателем, объяснив весомую причину, почему вы больше не можете арендовать это помещение. Арендодатель не идет на уступки, можно попробовать расторгнуть договор в суде за “форс-мажор” или “существенное изменение обстоятельств”, сославшись на возникшую ситуацию. Но шансы выиграть дело обычно 50% на 50% да и сроки судебных тяжб длятся годами.

Допустим вам не удалось договориться с арендодателем и вы съехали с квартиры, крайне важно не забывать о сроках расторжения договора. Так как ваш предыдущий договор автоматически пролонгировал договор аренды на новый срок, арендатор обязан за 15 дней до окончания срока аренды заявить о расторжении договора, иначе, независимо от того проживаете вы в арендном помещении или не проживаете, он будет считаться повторно автоматически продленным. У вас обязательно должен быть ваш экземпляр соглашения о расторжении договора аренды с подписью арендодателя.

Если вы оплатили арендную плату за первый и последний месяц, когда подписывали договор аренды, то при расторжении договора ранее оговоренных сроков аренды, плата за последний месяц может удерживаться арендодателем в качестве неустойки. Но многое зависит от условий договора. Однако если договор аренды составлен не грамотно, съехав с арендованного помещения у арендодателя есть право взимать с вам плату за аренду до окончания срока аренды или до тех пор пока новый арендатор не арендует помещение.

Посоветуйтесь с юристом, поскольку очень часто возникают ситуации, когда нет ни права на одностороннее расторжение, ни нарушений арендодателя, и в этом случае по закону вы обязаны арендовать помещение до конца срока.

ТРЕБУЕМАЯ ПРОЦЕДУРА ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА?

Каким бы договор не был, расторгнув договор вы должны передать ключи от дома или рабочего офиса арендодателю. Только после передачи ключей будет считаться официальным выселение из арендуемого помещения. Пока вы не сдадите ключи у арендодателя нет прав заходить в арендное помещение или заселять в него новых жильцов, но есть право взымать плату за занимаемое помещение.  

Если Арендодатель Не Хочет Принимать Ключи, Что Делать в Этом Случае?

В этом случае, для наших клиентов, есть испытанные методы передачи ключей. Обращайтесь и мы предоставим услуги передачи ключей и подписания акта приема арендованного помещения.

 

Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: 

ФЕЙСБУКЕ,

ВКОНТАКТЕ,

ОДНОКЛАССНИКАХ,

ТЕЛЕГРАМ канале

или в   ТВИТТЕРЕ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

5 × пять =