Любой собственник квартиры в Турции имеет право на сдачу своей квартиры или офиса в аренду. Арендатор в свою очередь, при отсутствии возражений собственника, может пересдать арендованное недвижимое имущество по договору субаренды. Как регламентированы правоотношении субаренды квартир и коммерческих офисов, каков порядок и условия заключения сделок в отношении недвижимости – вопросы которые подробно рассмотрим в этой статье.
Так как стоимость недвижимости в Турции достаточно приемлема, и по сравнению с другими странами сравнительно дешевле, субаренда – не самое распространение явление на турецком рынке недвижимости. Не смотря на это, на рынке Турции время от времени применяется и этот вид аренды, особенно субаренда квартир или офисов для бизнеса. Учитывая, что это хороший способ для Арендатора снизить свои затраты на аренду. Допустим, если какая-то часть арендованного имущества им не используется, вполне возможно Арендатор может захотеть сдать в субаренду нанятую недвижимость третьим лицам – субарендаторам.
В настоящее время субаренда может быть выгодна некоторым категориям лиц. В большинстве своем квартиры или коммерческие офисы по этой схеме сдают лица, которые не в состоянии самостоятельно оплачивать полную стоимость аренды. Чаще всего это студенты, предприниматели или приезжие гости из других стран. Благодаря субаренде, за относительно небольшую плату они могут позволить себе хорошую квартиру в центре города или офис в элитном районе. Собственник в этом случае от субаренды получает фиксированную оплату, которая его полностью устраивает, у Арендатора же, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы. Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес.
Сразу надо оговорится, сдавать квартиры посуточно в Турции не самый выгодный бизнес. Существует масса требований, и наличие лицензии сопряженная с гостиничным бизнесом делающий не выгодным легальным занятием сдача квартиры посуточно. Естественно существует закон, регулирующий вариант использования квартиры на условиях субаренды которому необходимо следовать, так как сдача внаём втайне от владельца недвижимости может быть признана нарушением закона.
На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
ПОНЯТИЕ СУБАРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Термин субаренда подразумевает временную переуступку прав Арендатором на арендуемое им имущество или на его часть. По договору, заключаемому между Арендатором и Субарендатором, Арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и Арендодателем. Субаренда не освобождает Арендатора от тех обязательств, которые он несет перед Арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 1 статьи 322 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ) и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды Арендатор не может передать Субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.
При субаренде заключается два договора аренды:
• Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу)
• Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором.
Договор субаренды – уже второй документ после основного (договора аренды-найма). Он заключается между Арендатором и Субарендатором. Пункты формируются по тому же принципу, что и для обычного договора найма жилья. Разница в том, что собственник квартиры (Арендодатель) не участвует в процессе.
Участники таких сделок в договорах именуются как:
• Владелец – «Арендодатель» (фигурирует в основном соглашении)
• Арендатор основной сделке фигурирует как – «Арендатор», в соглашении субаренды как – «Суборендодатель». Иными словами, Арендатор во втором договоре – посредник, снимающий жильё под субаренду.
• Субарендатор – человек, берущий помещение внаём через Арендатора.
Основные критерии для правила договора:
• Договор субаренды не может существовать без основного договора аренды;
• Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды недвижимого имущества;
• В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды;
• Судьба договора субаренды зависит не только от Субарендодателя, но и от владельца имущества. С заключением договора субаренды Арендатор становится вторичным Арендодателем, но он по-прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.
ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В СУБАРЕНДУ.
Первое условие. По закону сдавать недвижимость в субаренду Арендатор вправе только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.
Второе условие, в соответствии п.1 ст. 322 ОКТ, «Арендатор может полностью или частично сдать арендуемое имущество в аренду и передать свое право пользования третьим лицам, при условии, что такая сделка не влечет за собой причинение убытков Арендодателю.». Это положение рассматривается как повторение ст. 259 упраздненного Обязательственного Кодекса под номером 818 и делает возможным субаренду для всех арендных отношений. В рамках данного положения Арендатор может полностью или частично сдать в аренду арендованное имущество при условии, что он не причинит сданному имуществу какого-либо вреда или ущерба.
Третьим условием, следует отметить, что Субарендатор не может использовать сданное в субаренду имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены основным договором аренды.
Четвертое условие. Субарендатор также не вправе вносить в сданное в субаренду имущество изменения, влекущие его ухудшение. Это правило, в частности, изложенное в п.3 ст. 322 ОКТ, гласит следующее: «Арендатор несет ответственность перед арендодателем, если субарендатор использует арендованное имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены договором аренды.». Это положение, регулирующее правила сдачи недвижимости в субаренду, является обязательным. Следовательно условия договора аренды с субарендатором не может быть изменено в ущерб Арендодателя.
СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ
Согласие на субаренду владельцу необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение Арендатора. На практике большинство договоров аренды уже содержат условие о субаренде. В одних случаях собственник (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других – позволяет, но каждый раз требует обращаться к Арендодателю за получением разрешения. Владелец недвижимости может предварительно дать добро на право передачи арендованного имущества в субаренду (или запретить, или разрешить с некоторыми оговорками) и предоставить пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать Субарендаторов.
Отметим, что Арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки. Следовательно, без согласия Арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть, как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола к основному договору аренды. Иными словами, основное правило, если Арендодатель в письменном виде не предоставил права сдавать в субаренду арендованное имущество, любые сделки, связанные с имуществом между Арендатором и Субарендатором, будут считаться незаконными.
УСЛОВИЯ О СРОКАХ И ФОРМЫ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Следует помнить, что соглашение субаренды (поднайма) в Турецком праве есть производная, поэтому не может быть заключено на срок, превышающий период действия основного договора аренды.
Потенциальным Субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения сторон (между Арендодателем и Арандатором), обратить внимание на срок его действия и возможности досрочного расторжения. Поэтому если срок основного договора аренды меньше срока предполагаемой субаренды, до заключения договора субаренды правильнее будет Арендатору обратиться Арендодателю и договорится об условиях продления основного договора аренды пропорционально предполагаемой договора субаренды.
Типовой договор субаренды квартиры (коммерческого офиса) должен подразделяться на следующие смысловые разделы:
• Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адрес официальной регистрации и т.п.).
• Предмет по контракту с указанием адреса фактического местонахождения жилья, с указанием его основных характеристик.
• Порядок расчетов.
• Порядок приема-передачи недвижимости.
• Обязанности сторон договора.
• Возможные риски и средства их устранения в договоре субаренды.
• Условия, позволяющие прекратить отношения.
• и иные предусмотренные действующим законодательством условия договора.
Заказать образец договора субаренды недвижимости между физическими или юридическими лицами можно воспользовавшись услугами нашей компании.
Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Согласно положениям, ст. 322 ОКТ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии закона сдавать арендованное имущество в субаренду Арендатор вправе только с согласия Арендодателя. Законодатель прямо устанавливает письменную форму, в которой должно быть четко выражена воля Арендодателя (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении к договору аренды, в письме, в протоколе и пр.). Для того чтобы избежать необходимости при оформлении каждой заключаемой сделки одобрения владельца, можно сразу же прописать такую возможность в договоре аренды, подготовив документ уже сразу с правом субаренды.
Таким образом, заключать договор субаренды, Арендатор в праве после полученного от Арендодателя открытого одобрения, или в случаях если в тексте договора аренды включено условие, которое предоставляет Арендатору право сдавать арендованное имущество в субарендальное пользование. В этом случае отдельного одобрения получать не требуется. Если Арендодатель дал согласие на субаренду, но при этом не согласовал предельного срока, Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения Арендодателя.
Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия Арендодателя? Когда необходимо получать такое согласие? Если Арендатор заключил договор субаренды без согласия Арендодателя, то Арендодатель имеет право требовать расторжение договора аренды и возмещение ему убытков в связи с тем, что пользование имуществом Арендатором не соответствует условиям договора аренды.
Как только Арендодатель узнает о сделке Арендатора с Субарендатором, после уведомления о нарушении условий договора, может начать судебный процесс с требованием расторжения субаренды или же арендного договора. Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору субаренды неосновательным обогащением первоначального Арендатора, если Арендатор получил оплату за арендованное имущество за несколько месяцев вперед? Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или расторгнутому) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей сроки фактически прожитого периода. Следовательно, сумма, заплаченная по договору субаренды, будет вычтена за фактическое пользование до решения суда о расторжении договора субаренды.
Следует еще раз обратить внимание: ОКТ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между Арендатором и Арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе Арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение Арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в рамках сроков указанных в нормах законов Турции. Данные положения означает, что к исковому заявлению Арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в турецкий суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения Арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения Арендатору. В противном случае иск Арендодателя будет отклонен.
ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Владелец недвижимости (или его представитель) и Субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если Субарендатор нарушит договор субаренды, то за его действия перед владельцем отвечает Субарендодатель. Исходя из этого некоторые Субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а Субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону Субарендатор несет ответственность перед Арендодателем и Арендатором, и они оба могут предъявлять судебные иски.
Договор субаренды может быть признан недействительным в случаях:
• Если Арендодатель не давал право на пересдачу арендованного имущества другим людям, и это не прописано в договоре. В судебной практике данный случай решается в пользу Арендодателя. Следовательно, связь между Арендодателем и Субарендатором является незаконной, в то же время отношение между Арендатором и Субарендатором являются заключенными и ответственность сторон продолжает действовать по отношению друг к другу.
• Если основной договор аренды закончился или был расторгнут, документ о пересдаче недвижимости (субаренды) автоматически оказывается недействительным.
• Если Арендатор по основному договору аренды арендовал квартиру для проживания с семьей, затем без получения одобрения супруги сдал недвижимость в аренду Субарендатору.
Для досрочного расторжения причины иные. Субаренда может быть прекращена раньше времени при следующих обстоятельствах:
• Субарендатор изъявил желание освободить помещение, уведомив об этом Арендатора в соответствии с правилами, прописанными в договоре или по общим правилам прописанные в законе.
• Арендатор по какой-то причине попросил Субарендатора найти себе другое место проживания.
• Субарендатор нарушает правила проживания или договорённость, в связи с чем подлежит выселению.
• Арендодатель выдвинул право расторжение договора аренды.
По общему правилу, если иное не предусмотрено договором аренды, при досрочном или в установленных законом сроках прекращении договора аренды, прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае Субарендатор не имеет право требовать от Арендодателя заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Данное положение дает право выдвигать требования друг другу лишь сторонам договора субаренды. Следовательно, Субарендатор может выдвинуть какие-либо требования лишь Арендатору.
КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ?
Когда договор субаренды прекращается, то в соответствии с нормами ст. 334 ОКТ Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если Субарендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендатор вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендатору убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер.
После расторжения договора, стороны должны составить передаточный акт, по которому субарендатор вернет объект Арендатору. Акт должны подписать обе стороны, даже если у Арендатора есть претензии к состоянию объекта. По правилу, Арендатор не вправе отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды прекращен и Субарендатор возвращает ему объект, поэтому акт лучше подписать. А претензии к Субарендатору можно предъявить и позже, например, в виде требования о возмещения убытков. Кроме того, в акте можно просто описать состояние объекта аренды, не указывая причин и времени появления недостатков, которые обычно и вызывают споры у сторон.
Каким бы ни был договор аренды, расторгнув его Субарендатор должен передать ключи от дома или рабочего офиса Арендатора. Датой официального выселение из арендованного помещения будет считаться дата подписания протокола или сдачи ключей. Пока Субарендатор не сдаст ключи у Арендатора нет прав заходить или заселять в помещение новых жильцов.
Что делать в случае, если арендатор не хочет принимать ключи от арендованного помещения? В этом случае у нас для наших клиентов есть испытанные методы законной передачи ключей. Обращайтесь, и мы поможем правильно расторгнуть договор, передать ключи и подписать акт приема-передачи арендованного помещения.
НЕЗАКОННАЯ СУБАРЕНДА В ТУРЦИИ
Не удовлетворяясь законной маржой, некоторые Арендаторы часто сдают арендованные площади нелегально. Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман. Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране. В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам Арендатор, который пересдал квартиру самовольно и скрыл доход от налоговой службы, так и Субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за арендованное (съемное) жилье в Турции, даже не поинтересовался, на каких правах Арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье Арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях.
Обратите внимание, незаконная аренда или неправомерное поведение со стороны Субарендаторов ставит под угрозу договор аренды Арендатора с Арендодателем. Арендодатель имеет право напрямую обращаться к Субарендаторам с жалобами или уведомлениями, но в конечном итоге Арендатор несет полную ответственность за общее выполнение обязательств по договору своих Субарендаторов. Поэтому не затягивайте с расторжением договора субаренды, если Субарендатор не вносит арендную плату вовремя или не соблюдает правила договора. Не забывайте следовать юридическим правилам в отношении сроков уведомления.
Вашему вниманию ссылки на серию статей посвящённых аренде в Турции:
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ПРАВЕ ТУРЦИИ
О ПРАВАХ ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА СДАВАЕМОЕ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВО В ТУРЦИИ
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
Знайте свои права, берегите себя и своих близких!
Если Вам хочется получать много интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАМ канале, ФЕЙСБУКЕ, ВКОНТАКТЕ, ОДНОКЛАССНИКАХ или в ТВИТТЕРЕ
